报告行业投资评级 无 报告的核心观点 1) 近年来,我国房地产行业持续低迷,商品房市场形成了大量积压,不仅容易诱发系统性金融风险,还会影响社会稳定。[3] 2) 我国正在积极建设以配租型和配售型为主的住房保障体系,但后续任务完成压力仍然较大。[4] 3) 为加快筹集保障性住房和解决存量商品房的去化问题,2024年以来,国家通过各种形式支持收购存量商品房作为保障性住房。[4] 报告内容总结 收购存量商品房作为保障性住房的背景 1) 近年来,我国房地产行业持续低迷,商品房市场形成了大量积压,不仅容易诱发系统性金融风险,还会影响社会稳定。[3] 2) 我国正在积极建设以配租型和配售型为主的住房保障体系,但后续任务完成压力仍然较大。[4] 3) 为加快筹集保障性住房和解决存量商品房的去化问题,2024年以来,国家通过各种形式支持收购存量商品房作为保障性住房。[4] 收购存量商品房作为保障性住房的概况 1) 2024年以来,收购存量商品房作为保障性住房的区域逐渐增多,主要集中于中东部地区,大部分为政府主导。[5][6] 2) 收购存量商品房作为保障性住房的模式可以分为"以旧换新"、直接购买和股权收购三种,各有利弊。[7][9][10][12][19] 城投企业参与收购存量商品房作为保障性住房的必要性及关注点 1) 作为生活必需品和公共品的住房要求政府承担起健康住房体系构建的职能,城投企业作为地方政府实现此类公共政策职能的重要载体,参与住房保障体系建设,亦是其自身转型的方向之一。[21] 2) 城投企业收购存量商品房用作保障性住房亦面临收购积极性不高、债务融资空间被进一步压缩、运营经验或将不足、存在供需不平衡可能性等问题。[22][23][24] 3) 本文提出了坚持市场化原则、资金期限与收益周期相匹配、完善配套政策及设施、制定合理考核机制、以需定购、质量优先等建议,以推进收购存量商品房用作保障性住房的进程。[23][24][25]