行业投资评级和核心观点 行业投资评级 - 报告给予行业"优于大市"的投资评级,维持此前评级 [1] 报告核心观点 基金情况介绍 - 原始权益人为招商公寓,蛇口全资租赁住房经营平台 [14] - 外部管理机构为招商伊敦,蛇口全资租赁住房轻资产管理公司 [16] - 基金采用"公募基金+基础设施资产支持证券"的产品结构 [20] - 基金收益分配采取现金分红方式,应当将90%以上的合并后年度可供分配金额以现金形式分配给投资者 [20] 深圳市保租房需求潜力大,南山区聚集优质客户资源 - 深圳市经济发展稳中向好,人口红利持续 [23][24][27][29] - 深圳市保障房需求旺盛,南山区高素质人口密集 [31][32] - 项目符合国家重大战略和宏观调控政策 [35][36][37] 基金资产基本情况 - 基金初始投资的基础设施资产为太子湾项目和林下项目,位于深圳市南山区 [38][40][41][43] - 项目享有蛇口自贸区的租金优惠政策 [44] - 项目以个人租户为主,租赁住房出租率较高 [48][49] - 项目运营稳健,现金流能力强 [50][52][53] 基础项目估值情况 - 基础设施资产总市值为124,600万元,单价19,095元/平方米 [59] - 预测2024年下半年和2025年营业收入分别为3,838.81万元和7,912.68万元 [62] - 预测2024年下半年和2025年净现金流分派率分别为4.37%和4.42% [62] 募集资金投向 - 募集资金将用于支持深圳市保障性住房建设,包括多个在建和拟建项目 [66][68] 投资建议 - 保租房REITs经营稳健,抗周期属性突出,分红价值凸显 [70] - 与已上市保租房REITs相比,招商蛇口保租房REIT的底层资产在23年底的出租率水平位于同期中上游,预计上市后有较强的业绩支撑 [72] - 招商蛇口保租房REIT上市后有一定上涨潜力,但需结合近期业绩表现和REITs市场环境变化来判断是否存在估值下降风险 [72] 风险提示 - 项目租赁住房安全性与自贸区发展对人才吸引密切相关 [77] - 需要结合产品近期的业绩表现以及REITs市场环境的变化,来判断是否存在估值下降的风险 [77] - 不同类REITs数据口径偏差导致存在一定不可比性 [77]