报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 国家发改委承诺加速实施一揽子增量政策措施，对房地产行业有积极影响，但财政刺激仍是评估对住房市场影响的关键因素 [1] - 住房市场需综合措施恢复稳定，包括供应端和需求端的举措 [1] - 房地产相关投资将有大量资金投入城市更新基础设施，部分资金会在2024年四季度前置投入 [3] - 要加速新型城镇化发展，包括消除农民工城镇化障碍、减轻户口登记限制、加强公共服务支持等 [4] 根据相关目录分别进行总结 住房市场 - 供应端：严格控制新商品住房供应，优化现有住房库存（截至2023年底，按成本计算未售住宅库存总计30万亿元）；加大白名单项目贷款发放（截至8月已批准约1.4万亿元），利用地方政府专项债券等工具支持闲置土地盘活；及时修订土地、税收和融资政策，培育新的房地产行业发展模式 [1] - 需求端：进一步调整住房政策，释放住房刚性和改善性需求，加速已建成商品住房消化（截至2024年8月，建筑面积3.81亿平方米，较2024年2月的历史高点下降6%）；降低现有房贷利率，呼应此前央行和政治局的指导 [1] 房地产相关投资 - 投资方向：重点是“两重”建设项目，包括城市更新基础设施建设，如城市地下管网建设，未来5年建设60万公里地下管道预计需投资4万亿元 [3] - 资金来源：主要由地方政府专项债券（截至目前已发行3.5万亿元以上，占年度额度的93%，发改委要求地方政府在10月底前完成剩余290亿元额度）、超长期中央政府专项债券（今年计划的1万亿元已分配，高盛经济学家预计年底前还将批准1 - 2万亿元额度）、中央政府预算等提供，还将鼓励更多私人资金通过公私合营和房地产投资信托参与城市更新项目 [3] 新型城镇化 - 消除障碍：消除1.7亿以上农民工及其家庭成员城镇化过程中的障碍，到2029年预计城镇化率达到70%，其中城镇户口人口增长更快 [4] - 减轻限制：减轻大城市户口登记限制，全面建立公共户口系统，修订租房居民政策 [4] - 加强支持：加强超长期中央政府专项债券对公立高中建设和医院改造项目的支持，满足新城镇化人口的教育和医疗需求 [4] - 设施建设：增强县城的城市设施能力和产业基础，通过部署地方政府专项债券和政策性银行中长期贷款加速基础设施和产业设施发展，促进跨区域产业合作；进一步发展城郊/城际铁路和城市高速公路，提高城市群一体化水平，及时开展城市生命线安全项目，如地下管网和防洪排水项目 [4][5] 即将关注的关键事件 - 财政部新闻发布会，可能宣布财政刺激方案的指导意见 [6]