报告行业投资评级 - 报告未给出行业投资评级 [1-10] 报告的核心观点 - 2024年10月1日,上海市住宅小区基价均值为54,308元/平方米,环比下跌1.2%,同比下跌13.8% [1] - 9月份上海二手房成交套数约为15800套,存量住宅成交套数或不足1.4万套,较上月成交继续缩量,环比下降超10% [2] - 经过"527"新政后的几个月放量,进入8月底,刚需和刚改需求有所减少,导致市场流通性变差,成交周期、议价空间均出现只增不减的情况 [4] - 9月29日,上海市住建委等四部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》,预计将对提升市场信心、促进住房交易市场的活跃度产生积极影响 [4] - 2024年10月1日,各环线基价均值仍为下降趋势,环比跌幅多数呈现扩大趋势,外郊环环比跌幅扩大最多 [5] - 动迁小区占比较高的板块跌幅居前,这些板块的中低端房源存量较高,挂牌价格持续下降,进而拉低了板块均价 [6][7] 分板块总结 外郊环 - 动迁小区占比高,存量较大且小区品质一般,需求在今年也一直减弱,小区房价持续下行,并于近期出现较为明显的下降态势 [5] 其他板块 - 跌幅在0~-1%之间的板块占比较前期下降10个百分点,回落至四成 [8] - 跌幅在-1%~-2%之间的板块占比较前期增加11个百分点,已超五成 [8] - 跌幅超过-2%的板块占比增加0.5个百分点,不足一成 [8]