房地产行业深度研究报告：存量房“收储”逐步落地，房地产去库存加速

存量房"收储"受中央重重视,加快消化商品房库存 - 今年以来,中央会议多次出台支持收购存量商品房用作保障性住房相关政策 [5][6] - 地方国有企业"收储"存量房有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存,缓解开发商现金流压力,加大保障性住房供给 [5] - 目前已有超过50城表态支持国有企业收储,预计后续会有更多城市出台相关政策 [9] 2. 政府"收储"存量房的模式及资金来源 - 政府"收储"存量房包括"国企收储未售新房"和"国企收购居民旧房"两种模式 [10] - 收储资金来源于自筹资金、保障性住房再贷款、财政资金、专项债等 [11][12] - 保障性住房再贷款和租赁住房贷款支持计划为收储提供资金支持 [12] 3. 地方政府"收储"存量房加速落地 - 地方纷纷发文推进收储工作,部分城市发布房源征集公告 [14][15] - 房源征集公告对收购房源的位置、性质、建筑面积等提出要求 [14][15][16][17] - 多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为收购价格参考上限 [17] 4. 地方政府"收储"存量房案例 - 郑州"收储"规模位居全国首位,济南率先开展存量房批量收购,重庆首个批量收购租赁住房项目已正式投用 [37][45][54] - 郑州城发安居累计收购81个存量项目,10.6万间房源,总建筑面积428万平方米 [38][39][41] - 济南城发和济南城投分别收购了42个和11个项目,总面积210万平方米 [45] - 重庆嘉寓公司和重庆建渝住房租赁基金共收购7个项目,合计4207套房源 [54][55] 5. 存量房"收储"面临的挑战 - 收益平衡较难,保障房性质决定收储价格不能过高,租金收益率平衡成本存在难度 [58] - 资金占用规模较大,可能存在一定缺口,资金来源有待拓展 [59] - 符合条件的存量房源较少,房源供需可能存在错配问题 [61][62] 6. 投资建议 - 存量房"收储"政策由地方政府直接参与,有助于消化存量住房,增加保障房供给 [64] - 目前多数城市仍处于探索期,仅有前期1000亿租赁住房贷款支持计划试点城市进展较快 [64] - 随着各地政策逐步推进,收储的城市范围、规模以及政府扶持力度有望进一步扩大,建议关注相关地方国企及开发商 [64]