报告行业投资评级 本次研报未提供行业投资评级。[1] 报告的核心观点 1) 本次上海第六批次集中供地交易活动中,总出让金额达148.44亿元,其中宝山区和闵行区的地块以底价成交,平均溢价率仅为0.49%。[1] 2) 杨浦区的两个地块由中海地产竞得,成交总价为32.13亿元,溢价率为2.32%,成交楼面价69158元/㎡。这是本次交易中唯一一组溢价成交的地块。[3] 3) 该地块位置优越,距离轨道交通12号线隆昌路站直线距离不足0.5公里,周边配套设施完善,包括商业、医疗、教育等。[4] 4) 根据相关政策,凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目,均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例,配建保障房及相应产权车位。[7] 地块分析 1) 杨浦区N090602单元K2-04 (134街坊)和G2-5 (137街坊)地块: - 总面积1.86万㎡,规划用途为纯住宅用地 - 由中海地产竞得,成交总价32.13亿元,溢价率2.32%,成交楼面价69158元/㎡[3] - 地块位置优越,距离轨道交通12号线隆昌路站直线距离不足0.5公里,周边配套设施完善[4] - 2024年,该地块1.5公里范围内成功出让2幅住宅地块,成交价格较高,显示当地新建商品房市场需求较为稳定[6] 2) 宝山区W12-1301单元32-04地块和11-01地块: - 总成交价46.12亿元,以底价成交[2] 3) 闵行区MHPO-1316单元01-03、01-02、03-02地块,以及MHP0-1404单元39-02、40-02地块: - 总成交价70.20亿元,均以底价成交[2] 政策解读 1) 根据《关于本市保障房配建的实施意见》,凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目,均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例,配建保障房及相应产权车位。[7] 2) 配建的保障房应与商品住房建设项目一并规划设计,并共享商品住房建设项目的公共配套设施、公共停车位和公共通道。[7] 3) 对未完成上年度保障房配建计划的区,市房屋管理部门应告知市规划资源部门暂缓办理其当年度建设用地使用权出让手续。[7] 4) 凡不配建或者少配建保障房的商品住房建设项目,市、区规划资源部门不予办理建设用地使用权出让手续。[7]