报告行业投资评级 本报告未提供行业投资评级。[1] 报告的核心观点 市场需求略有回暖 - 2024年第三季度,北京写字楼市场展现出积极的复苏信号,尽管租金有所下降,但空置率的持续降低及净吸纳量的增长,反映出市场的回暖趋势。[2][3] - 企业在租赁成本上的降本增效已经成为了写字楼市场的共识。随着租金水平的持续下降,一些企业开始寻找性价比更高的楼宇,以实现区位和办公品质的升级。因此未来一段时间内,写字楼的搬迁需求预计将有所上升。[2] 高科技行业租户是市场活跃度提升的重要推力 - 自去年以来,北京市提出了全面推动数字化产业进程的政策,该政策对写字楼市场逐步显现。客户以高科技行业为主,带动了市场活跃度的提升。[6] - 虽然市场活跃度提升,但市场需求以搬迁为主,新增需求仍然不足,对整体市场写字楼面积的去化作用较为有限。[6] 租金仍然处于下行周期 - 第三季度,甲级写字楼市场租金水平保持下行趋势,环比下降1.9%至每月每平方米人民币275.6元。预计业主的以价换量措施还将持续一段时间,因此全市平均租金在短时间内难以回升。[7] - 不同子市场呈现出各异的发展态势。望京-酒仙桥板块延续了上季度的回暖趋势,租金继续上涨。其它区域的租金水平均有不同程度的下降。[7] 大宗交易由内资主导 - 第三季度,北京写字楼市场的大宗交易共录得两宗成交,买家以国内投资者为主。[8] 分区域总结 中关村 - 存量:127万平方米 - 租金:338.0元/平方米/月 - 空置率:12.0%下降[9] 金融街 - 存量:81万平方米 - 租金:450.1元/平方米/月 - 空置率:11.8%下降[9] 丽泽(新兴市场) - 租金:183.4元/平方米/月下降[9] 望京-酒仙桥 - 存量:120万平方米 - 租金:188.5元/平方米/月 - 空置率:24.4%上升[9] CBD - 存量:340万平方米 - 租金:316.5元/平方米/月 - 空置率:12.7%下降[9] 东二环 - 存量:186万平方米 - 租金:263.4元/平方米/月下降 - 空置率:17.3%下降[9]