报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年第四季度深圳甲级写字楼市场供应和需求同时放量，全市甲级写字楼存量首超1000万平方米，净吸纳量大幅提升，但去化压力仍显著，平均租金下滑，空置率环比下降，市场呈温和复苏趋势 [2] - 预计2025年第一季度市场供需继续放量，租金延续下行，空置率或在合理区间波动 [3] 各部分内容总结 概览和展望 - 第四季度新增供应约11.9万平方米，净吸纳量约14.6万平方米，平均租金降至每月每平方米159.1元，环比下滑1.4%，空置率降至24.5%，环比降0.6个百分点 [2] - TMT、专业服务业、金融业是租赁市场核心需求驱动力，TMT与专业服务业需求稳定，搬迁需求主导，新设立办公空间需求占32.4%，大湾区非深圳城市租赁需求占市外成交41.8%，北京是省外需求首要来源地 [2] - 投资市场本季度无大宗交易，买家审慎观望 [2] - 预计2025年第一季度供需放量，供应源于2024年延期项目，需求增长因成交披露滞后和业主进取策略，租金下行，空置率或合理波动 [3] 租金走势 - 第四季度整体平均租金降至每月每平方米159.1元，环比下滑1.4%，跌幅收窄，全年租金连降10个季度，累计跌幅同比扩大 [7] - 福田CBD和车公庙本季度租金温和回调，环比涨幅分别为1.1%和2.7%，其他细分市场多下滑，前海跌幅最大达6.3% [7] - 科技园和宝安CBD等物业业主采取整合策略缓解去化压力 [7] - 预计2025年第一季度租金向下突破压力持续，但旺季有望刺激需求，跌幅或收窄 [9] 供应和需求 - 本季度中国风投大厦交付带来超11万平方米新增供应，存量首超1000万平方米，净吸纳量达14.5万平方米，环比及同比显著增长，全年净吸纳量约50.2万平方米，同比略降，新增供应50.4万平方米，均低于近十年平均 [13] - 本季度制造业、专业服务业、TMT是三大租赁需求来源，TMT占比29.3%居首，专业服务业占22.2%，制造业占18.7%，新设立需求占22.3%，扩租需求超减租需求，TMT是扩租主要来源 [13] - 全年租赁市场由TMT、专业服务业、金融业支撑，金融业需求集中于证券市场服务领域，搬迁是需求主体，前海是租户迁移首选地，全年新设立需求占32.4%，大湾区非深城市需求占市外成交41.8%，北京是省外主要来源地 [14] - 预计2025年新增供应或达160万平方米，公开市场化供应或低于预期，需求端增长乏力，去化压力大，第一季度空置率或上升 [16] 投资市场 - 2024年第四季度无大宗交易，市场咨询量回落，全年成交额约27亿元，同比下滑超50%，买家审慎观望 [17] - 国内实施经济政策缓解房企资金困境，但出售方偿债压力大，资产折价成交普遍，利率下行和租金下滑加剧资产贬值风险，促使买家谨慎观望 [17]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年第四季度深圳甲级写字楼市场供应和需求同时放量，租金下滑，空置率下降，呈现温和复苏趋势，但去化压力仍显著 [2] - 预估2025年第一季度供应和需求继续放量，租金延续下行，空置率在合理区间波动 [3] 各部分总结 概览和展望 - 第四季度新增供应约11.9万平方米，全市甲级写字楼存量首超1000万平方米，净吸纳量达约14.6万平方米 [2] - 平均租金下滑1.4%至每月每平方米159.1元，空置率环比降0.6个百分点至24.5% [2] - TMT、专业服务业、金融业是租赁市场核心需求驱动力，搬迁需求主导，新设立需求占32.4% [2] - 市外企业租赁成交中，大湾区非深圳城市需求占41.8%，北京是省外首要来源地 [2] - 本季度投资市场无大宗交易，买家审慎观望 [2] - 预估2025年第一季度供应源于2024年延期项目，需求增长因成交披露滞后和业主进取策略 [3] 租金走势 - 第四季度整体平均租金降至每月每平方米159.1元，环比下滑1.4%，跌幅收窄，全年已连降10个季度 [7] - 福田CBD和车公庙本季度租金环比涨1.1%和2.7%，其他细分市场多下滑，前海跌幅最大达6.3% [7] - 科技园和宝安CBD等物业业主采取整合策略缓解去化压力 [7] - 预估2025年第一季度租金向下突破压力持续，但旺季有望改善下滑陡峭度，跌幅或收窄 [7][9] 供应和需求 - 本季度中国风投大厦交付带来超11万平方米新增供应，全年积压需求本季度放量达14.5万平方米 [13] - 全年净吸纳量约50.2万平方米，同比略降，新增供应50.4万平方米，均低于近十年平均 [13] - 本季度制造业、专业服务业、TMT是三大租赁需求来源，TMT占29.3%居首 [13] - 全年租赁市场由TMT、专业服务业、金融业支撑，金融业需求集中在证券市场服务 [14] - 搬迁是租赁成交需求主体，前海是多区域租户迁移首选地 [14] - 预估2025年新增供应或达160万平方米，但公开市场化供应可能低于预期，需求增长乏力，去化压力大 [16] 投资市场 - 2024年第四季度无大宗交易，市场咨询量回落，全年成交额约27亿元，同比下滑超50% [17] - 国内实施经济政策缓解房企资金困境，但资产折价成交普遍，买家谨慎观望 [17]

报告行业投资评级 - 文档未提及行业投资评级[无] 报告的核心观点 - 2024年第三季度上海甲级写字楼市场处于下行阶段新增供应和平均租金下降空置率上升预计第四季度仍面临供应压力需求复苏和租金止跌企稳持审慎态度[1][2] 根据相关目录分别进行总结 市场供应与需求 - 第三季度四个新项目竣工交付办公面积190221平方米环比减少50.4%整体空置率升至21.1%环比增加0.3个百分点净吸纳量降至51346平方米金融证券资产管理教培机构租赁活跃预计第四季度有接近70万平方米办公面积投放市场[1] - 内资企业需求占比超70%是租赁市场主力军外资企业租赁需求集中在零售专业服务和制造业领域非研发类企业及企业支援部门从商务园区外迁至新兴商务区甲级写字楼[7] 租金情况 - 全市甲级写字楼平均租金环比下跌3.2%至每天每平方米人民币7.27元核心商务区和中央商务区租金分别环比下跌3.6%和3.5%新兴商务区及中央商务区扩展区租金环比跌幅收窄均下跌1.9%前滩花木北外滩子市场租金韧性较强[8] 投资市场 - 2024年第三季度上海写字楼投资市场录得17宗大宗交易涉及总金额超75亿元投资型买家需求大幅增加成交额接近40%市场占比环比增20个百分点左右自用型买家主要来自外省市国资背景企业和实业型企业[10]

报告行业投资评级 深圳甲级写字楼市场整体呈现温和复苏态势。[3] 报告的核心观点 供需情况 - 第三季度未有新增供应入市,但市场需求有所回暖,净吸纳量达8.9万平方米。[3] - 预计未来将迎来供应高峰,新增供应量预计超过20万平方米。[10] 租金走势 - 整体租金水平继续下行,环比下降2.8%至每平方米每月161.3元。[3][6][8] - 部分区域如福田、科技园、后海租金下降幅度较大,达5%左右。[6] - 预计租金将维持下行通道,但跌幅将逐步收窄。[8] 空置率 - 空置率环比下降0.7个百分点至25.1%。[3] - 预计随着新增供应集中入市,空置率将继续上行。[10] 行业需求结构 - TMT、住宿及酒店业和专业服务业是本季度租赁需求的主要来源。[3][10] - 其中TMT行业租赁需求增长最为迅猛。[3][10] 投资市场 - 政策利好推动大宗交易市场活跃度提升,预计将吸引更多外部资金流入。[11]

报告行业投资评级 - 广州写字楼市场整体呈现出修复态势,但增长动能仍需积蓄[1][2] 报告的核心观点 租金走势 - 广州写字楼租金逐步企稳,环比下降0.1个百分点至134.8元[1][6] - 除珠江新城外,其他子市场租金表现相对平稳,显现出止跌回稳的迹象[6] - 预计年内新增供应将加剧租金下行压力,但租金仍将保持在合理区间波动[6] 需求情况 - 第三季度净吸纳量回落至22,073平方米,需求总体疲软[1][8][10] - 搬迁活动占主导,新设立需求和扩租需求仍保持韧性[8] - TMT、公共服务业及金融业是本季度租赁需求的主要动力[9] - 预计第四季度将迎来积压需求的释放[10] 投资市场 - 第三季度录得一宗19.6亿元的大宗交易,投资市场逐步回暖[11] - 预计未来将有更多外部资金涌入,低估值物业或成投资者青睐目标[11] 各区域情况总结 - 天河北、越秀等区域租金和空置率相对平稳[7] - 珠江新城租金下跌2.2%,空置率小幅下降[7] - 琶洲和金融城受新增供应和样本库调整影响,空置率有所上升[8]

报告行业投资评级 本报告未提供行业投资评级。[1] 报告的核心观点 市场需求略有回暖 - 2024年第三季度,北京写字楼市场展现出积极的复苏信号,尽管租金有所下降,但空置率的持续降低及净吸纳量的增长,反映出市场的回暖趋势。[2][3] - 企业在租赁成本上的降本增效已经成为了写字楼市场的共识。随着租金水平的持续下降,一些企业开始寻找性价比更高的楼宇,以实现区位和办公品质的升级。因此未来一段时间内,写字楼的搬迁需求预计将有所上升。[2] 高科技行业租户是市场活跃度提升的重要推力 - 自去年以来,北京市提出了全面推动数字化产业进程的政策,该政策对写字楼市场逐步显现。客户以高科技行业为主,带动了市场活跃度的提升。[6] - 虽然市场活跃度提升,但市场需求以搬迁为主,新增需求仍然不足,对整体市场写字楼面积的去化作用较为有限。[6] 租金仍然处于下行周期 - 第三季度,甲级写字楼市场租金水平保持下行趋势,环比下降1.9%至每月每平方米人民币275.6元。预计业主的以价换量措施还将持续一段时间,因此全市平均租金在短时间内难以回升。[7] - 不同子市场呈现出各异的发展态势。望京-酒仙桥板块延续了上季度的回暖趋势,租金继续上涨。其它区域的租金水平均有不同程度的下降。[7] 大宗交易由内资主导 - 第三季度,北京写字楼市场的大宗交易共录得两宗成交,买家以国内投资者为主。[8] 分区域总结 中关村 - 存量:127万平方米 - 租金:338.0元/平方米/月 - 空置率:12.0%下降[9] 金融街 - 存量:81万平方米 - 租金:450.1元/平方米/月 - 空置率:11.8%下降[9] 丽泽(新兴市场) - 租金:183.4元/平方米/月下降[9] 望京-酒仙桥 - 存量:120万平方米 - 租金:188.5元/平方米/月 - 空置率:24.4%上升[9] CBD - 存量:340万平方米 - 租金:316.5元/平方米/月 - 空置率:12.7%下降[9] 东二环 - 存量:186万平方米 - 租金:263.4元/平方米/月下降 - 空置率:17.3%下降[9]

行业投资评级 - 英国商业房地产市场在2024年第一季度显示出韧性，尽管全球宏观经济逆风和融资成本上升，投资总额为96亿英镑，同比下降14%，环比下降2% [13][14] 核心观点 - 全球经济增长显示出韧性，预计2024年全球GDP增长率为32%，美国GDP预计增长37% [6] - 英国经济在2024年第一季度表现出温和增长，GDP增长06%，预计2024年全年增长05% [9] - 英国房地产市场在2024年第一季度吸引了大量海外资本，尤其是美国投资者，投资额达29亿英镑，同比增长37% [13][14] 经济更新 - 全球经济在2024年第一季度显示出韧性，尽管面临地缘政治和通胀压力，全球GDP增长预计为32% [6] - 英国经济在2024年第一季度表现出温和增长，GDP增长06%，预计2024年全年增长05% [9] 资本市场 - 英国房地产市场在2024年第一季度吸引了大量海外资本，尤其是美国投资者，投资额达29亿英镑，同比增长37% [13][14] - 工业部门预计在2024年录得最高的资本和租金价值增长 [16] 办公楼市场 - 伦敦市中心及南岸办公楼市场在2024年第一季度交易量下降，但收益率保持稳定，主要交易由英国本土投资者主导 [21][22] - 西区办公楼市场在2024年第一季度表现出韧性，尽管交易量下降，但需求依然强劲 [29][32] - 码头区及斯特拉特福办公楼市场在2024年第一季度租赁活动增加，但供应量也有所上升 [36][37] 工业与物流市场 - 工业与物流市场在2024年第一季度投资额达18亿英镑，尽管面临挑战，但市场价值趋于稳定 [55][56] - 工业与物流市场的租赁需求依然强劲，尽管供应量有所上升，租金增长持续 [58] 零售与休闲市场 - 零售市场在2024年第一季度显示出积极迹象，尽管投资市场尚未完全复苏 [62] - 高街零售市场在2024年第一季度表现平淡，主要零售商的活动减少 [65] - 休闲市场在2024年第一季度面临压力，但休闲餐饮的开业数量有所增加，显示出谨慎乐观的迹象 [71] 专业领域 - 数据中心市场在2024年第一季度需求强劲，供应紧张，预租趋势明显 [89] - 医疗保健市场在2024年第一季度显示出积极迹象，投资者信心增强 [93][94] 中央伦敦市场 - 中央伦敦零售市场在2024年第一季度投资额达202亿英镑，主要交易由大型地产交易推动 [81][84]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][5] 核心观点 - 尽管需求有所放缓且供应增加，但主要租金仍保持韧性 [2] - 2024年第一季度东北地区工业单位（超过50,000平方英尺）的吸纳量为178,000平方英尺，同比下降47% [3] - 分销公司在吸纳量中的占比从去年的12%上升至23%，显示出其韧性 [3] - 二手库存的吸纳量增加，占2024年第一季度总吸纳量的78% [3] - 供应量增加，超过50,000平方英尺的可用单位增加了21%，达到380万平方英尺，其中81%为二手库存 [7] - 纽卡斯尔主要工业租金（超过50,000平方英尺的单位）在2024年第一季度同比增长6.7%，达到每平方英尺8.00英镑 [8] - 2024年东北地区的平均租金增长预测上调至4.7%，纽卡斯尔为4.0% [8] - 投资交易量仍然有限，主要由于买卖双方的价格预期不一致，但随着基准利率可能下调，投资者乐观情绪有所回升 [10] - 纽卡斯尔的主要工业收益率稳定在6.00%，自2022年第二季度以来已下降150个基点 [10] 市场动态 - 投机性开发项目仍然稀少，开发商倾向于预租项目 [4] - 英国volt“超级工厂”项目在布莱斯的95公顷地块已被美国私募股权公司黑石集团收购，计划建设欧洲最大的数据中心之一 [4] - 需求主要受到开发管道不足和租金增长前景的推动，特别是在AI(M)和A19等主要走廊的现代设施或翻新项目 [11] 关键交易 - 4 Opus Park, Preston Farm, Stockton-on-Tees（107,869平方英尺）被Direct Line Supplies以285万英镑购买 [9] - Teesside Industrial Estate, Thornaby的70,000平方英尺单位被LV Shipping以每平方英尺2.75英镑租赁 [9] 供应与建设 - 2024年第一季度末，622,000平方英尺的空间正在投机性建设中 [7] - Hillthorn Business Park的第一阶段即将完工，Greenbox, Darlington的开发在2024年第一季度破土动工，预计2024年12月完工 [7]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11] 核心观点 - 雅加达零售市场在2023年下半年持续复苏，主要受消费者活动增加和购物需求回升的推动 [2] - 尽管食品和燃料价格上涨可能继续对购买力施加压力，但零售市场整体表现积极 [2] - 2023年下半年，雅加达零售市场供应量保持稳定，总供应量为4,913,911平方米，无新零售商场进入市场 [3] - 预计2024年至2026年将有206,860平方米的新零售供应进入市场，其中89%位于非CBD区域 [3] - 租赁商场零售空间的占用率在2023年下半年略有上升，同比增长1.2%至83.8%，而分层产权商场零售空间的占用率同比下降2.3%至69.8% [4][7] - 高端和A级商场的占用率在2023年下半年分别同比增长2.3%至92.8%和2.7%至89.4% [7] - 零售市场观察到大型零售店如大卖场宣布永久关闭，同时许多品牌扩大了线下业务 [9] - 电子商务和在线购物的兴起促使实体店和购物中心进行自我革新，以保持竞争力 [10] - 一些零售商场通过资产增强计划优化空间，提高运营绩效和商场价值 [10] - 租户继续寻求更大的灵活性，包括更短的租期、扩展或收缩选项以及提前终止权 [10] 市场动态 - 雅加达零售市场的复苏势头在2023年下半年持续，表现为商场客流量增加、新国际品牌零售商扩展以及圣诞节和年末假期期间的商业活动增加 [2] - 全渠道平台（包括零售商场、数字渠道和市场合作伙伴）仍然是满足多样化消费者需求的关键 [2] - 雅加达零售市场的供应主要集中在CBD和主要非CBD区域，占高端和A级建筑的41% [3] - 南雅加达是最大的供应集中地，占租赁零售供应的42%，而75%的供应位于非CBD区域 [3] - 预计2024年至2026年将有五个新的租赁商场进入市场，这些商场将位于混合用途开发项目中，而一个新的分层产权商场将位于独立场所 [3] - 2023年下半年，多个品牌在雅加达的主要商场扩展了线下业务，包括Converse、Crocs、Herschel Supply Co.等 [9] - 零售市场观察到大型零售店如大卖场宣布永久关闭，同时许多品牌扩大了线下业务 [9] 未来趋势 - 预计2024年至2026年将有206,860平方米的新零售供应进入雅加达市场，其中89%位于非CBD区域 [3] - 零售市场将继续适应快速变化的消费者市场，通过资产增强计划和创新来优化空间和提高运营绩效 [10] - 租户将继续寻求更大的灵活性，包括更短的租期、扩展或收缩选项以及提前终止权 [10]