报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 香港学生住宿市场投资前景独特，将表现不佳或负资产酒店改造成学生宿舍趋势渐长，能满足学生对实惠便利住宿的需求，为投资者带来丰厚回报 报告深入探讨该趋势背后的驱动力，展示成功案例，为投资者提供全面信息，助其做明智决策 同时提出解决方案，优化资源、增加学生宿舍供应，把握市场潜力[3] 根据相关目录分别进行总结 香港高等教育需求的增长 - 香港大学国际化程度高，多所院校跻身国际排名前列，吸引全球学生 政府推动“留学香港”政策，提高非本地本科生招生配额并提供资金，海外学生人数显著增加 预计2024 - 2025学年非本地学生入学人数将超80,000人，2027/28学年将达97,857人[6] 学生住宿的现状 - 香港学生住宿选择多样，包括校内大学学生宿舍、专门建造/酒店改造的私人学生宿舍与共享空间、合租公寓/私人租赁 校内宿舍因临近校园、设施好、安全保障高受学生欢迎，但供不应求，专门建造/酒店改建的私人学生宿舍成商业机会[9] 学生住宿的供应情况 - 学生住宿需求增长，新住宿项目交付慢，许多学生无法入住校内或私人宿舍，促使住宅租赁市场复苏 目前十三所大学提供约42,093个校内宿舍床位，2023年学生签证申请意味着床位缺口达17,006个 投资者发现酒店改建商机，截至2024年第四季度，香港已建成10个相关项目，提供2,980个床位[12] 未来的学生住宿供应 - 政府启动多个宿舍项目，预计2024 - 2027年提供约7,900个床位，教资会资助大学预计到2027年增加约13,500个床位 2028年学生住宿总供应量预计达55,000个床位，但2027/28学年非本地学生人数预计达97,857人，床位需求仍迫切[15] 投资者指南：投资学生住宿的优势 - 稳定回报：学生签一年期租约，确保物业所有者稳定收入，房东可根据市场调租金，且学生倾向一次性付全年租金，提升运营方流动资金[19] - 高入住率：学生需整学年住宿，入住率通常较高，如Y83学生宿舍首年入住率85%，次年达100%，预计未来入住表现稳健[20] - 较低运营成本：与酒店运营相比，学生住宿专注满足学生基本需求，简化服务、减少维护成本，降低人力支出[21] 投资者指南：关键考量因素 - 转型物业：酒店有必要基础设施，靠近地铁站，对学生有吸引力 2024年酒店转型累计交易量达13亿港元 是否转换物业需分析收益表现、市场竞争和未来前景，考虑财务可行性和监管合规性[23] - 财务可行性：三至四星级酒店适合改建，标准酒店房间可增加床位提升收入 改建和翻新成本约每平方呎500 - 800港元，学生宿舍预期收益率在4.5% - 8%之间[24] - 法规合规性：土地使用方面，香港岛及市区许多酒店土地契约用途灵活，“住宅用途”或“商业/酒店用途”地块运营学生宿舍限制少，但部分地块可能有特定限制 分区及牌照要求方面，改建需保留酒店牌照，否则可能面临规划申请挑战，多数划为GIC的大学或公共机构作学生宿舍无需规划申请[25][27] 成功案例 - 从Hotel Sav到Y83：2022年3月，AEW资本与晶苑投资以16.5亿港元收购Hotel Sav，定位为600个床位的学生公寓Y83 该物业持有酒店牌照，无需规划申请 首年入住率85%，次年达100%，2024年租金涨幅14% - 18%[31][32] 现有学生公寓投资机会 - 悦品海景酒店：位于九龙观塘伟业街163号，提供598间客房，方便前往购物中心和地铁站，靠近多所教育机构[34] - 旭逸酒店：位于九龙旺角砵兰街60号，有199间客房，步行一分钟到港铁油麻地站，可吸引多所教育机构学生[36] - 悦品度假酒店：位于新界屯门建丰街4号，2019年开业，提供430间主题客房，靠近岭南大学等教育机构[39] 悦品度假酒店的转型潜力 - 调整楼层布局，最大容纳量可达1,060个学生床位，预计收入超现有酒店，租客流动率低，优化运营成本 改建预期收益率约6.8% - 7.8%，土地租约限制少，持有酒店牌照，改建相对直接迅速，有望赶上下一学年[44] 建议 - 屋宇署加快建筑计划审批，消防处提供新指导方针，加快学生宿舍开发进程 政府简化监管和审批流程，引入“酒店 - 学生宿舍”类别，放宽分区法规 政府允许更大灵活性，将未充分利用的物业改造为学生宿舍[50] 结论 - 香港学生住宿市场充满活力，非本地学生人数增长带来投资机会，酒店改建为学生宿舍可解决住房需求，为利益相关者创造财务回报，提升学生生活体验[51]

投资学生住宿 酒店改建的机遇 2025年2月 本报告深入探讨将酒店改建为学生宿舍的趋势， knightfrank.com.hk/research 分析非本地学生人数上升，与学生住宿的供求的缺口。 为 了 进 一 步 提 升 学 生 住 宿 的 整 体 布 局，我 们 提 出 了 一 些 可 行 的 解 决 方 案，旨 在 优 化 现 有 资 源 并 加 速 学 生 宿舍供应的增加 。通过在市场中寻找机会，利益相关方 可 以 更 好 地 将 他 们 的 策 略 与 未 来 需 求 相 匹 配 。本 研 究 为 投 资 者 提 供 了 一 份 宝 贵 资 源，帮 助 他 们 把 握 香 港 学 生 住 宿 市 场 的 潜 力，确 保 他 们 能 够 驾 驭 这 一 不 断 演 变 的市场。 投资学生住宿：酒店改建的机遇 2 香港高等教育需求的增长 表一 : 2025 年 QS 世界大学排名 | 大学 | 全球排名 | 亚洲排名 | | --- | --- | --- | | 香港大学 | 17 | 4 | | 香港中文大学 | 36 | 8 | | 香港科技大学 | 47 | 11 | | 香港理工大学 | 57 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年第四季度北京甲级写字楼市场需求低迷，租金下滑、空置率上升，短时间内难复苏，2025年竞争将加剧，市场仍面临不确定性 [2][3] 根据相关目录分别进行总结 概览和展望 - 2024年第四季度北京甲级写字楼市场需求低迷，租金降至每月每平方米251.7元，环比降8.8%、同比降14.7%，平均空置率达18.4%，环比升0.8个百分点、同比升2.6个百分点，本季度净吸纳量为 -17,828平方米，2024年全年净吸纳量为103,706平方米，本季度有两个新项目竣工交付共140,000平方米，全市写字楼存量升至1,325.6万平方米 [2] - 短时间内市场难复苏，原因一是全球经济增长放缓、政策不确定使租户和业主预期不乐观，二是外资企业战略调整致租户退租搬迁；2025年预计超60万平方米新项目入市将加大竞争 [3] - 央行出台政策、中央会议定调积极财政和适度宽松货币政策，金融机构上调中国GDP增长预期，但刺激政策细节未出，未来一年市场仍面临不确定性，预计空置率同比升至23.5%左右、租金同比下跌约8% [3] 供应和需求 - 第四季度两个新项目竣工交付带来140,000平方米写字楼面积，2025年预计超60万平方米新项目入市 [7] - 2024年搬迁需求旺但新租需求不足，租户退租缩租普遍，部分租户倾向低级写字楼致甲级写字楼客户流失，第四季度平均空置率环比涨0.8个百分点至18.4% [7] - 2024年对市场去化贡献大的行业有金融、TMT、游戏、新兴制造业和专业服务业，还列举了字节跳动、永星互动等企业的租赁情况 [10] 租金走势 - 第四季度甲级写字楼市场租金跌幅扩大，环比降8.8%至每月每平方米251.7元，市场供大于求，新租需求不足，企业扩张意愿不强，削减办公费用成降本首选 [11] - 业主为维持租户稳定和吸引新租户采取降租金、提供灵活租期等优惠措施，还提供装修补贴或精装修交付，核心区域业主加大租金下调幅度 [11][13] - 2025年市场租金仍面临下行，租户当下适合重新规划租赁策略、续签租约；CBD区域平均租金跌破300元，金融街区域租金也下降，其他子市场租金均不同程度下降 [13] 投资市场 - 第四季度北京写字楼市场大宗交易四宗成交，买家均为国内投资者，2024年大宗交易市场从以机构投资者为主转变为以国内自用买家为主 [14] - 11月26日长江商学院购置物业自用，或引发同行竞争，反映国内投资者类型朝多样化演变；12月15日北京星创未来科技有限公司竞得博瑞大厦B座，2024年博瑞大厦两栋写字楼分别转手一次 [14][15]

2024年 第三季度 本报告重点关注广州甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及 knightfrank.com.cn/research 写字楼投资市场等方面相关信息 概览和展望 市场逐步修复但增长动能仍需积蓄 广州甲级写字楼市场 季度报告 租金走势 租金逐步止跌企稳 第 三 季 度，广 州 市 写 字 楼 市 场 租 金 虽 然依旧处于下行通道，但已初现企稳的苗 头。全市写字楼平均租金下跌至每月每平 方米134.9元，环比下滑0.1个百分点，年内 租金跌幅持续收窄。 除珠江新城以外，剩余子市场租金表现 相对平稳，租金环比变幅温和，显现出止 跌回稳的迹象。相比之下，珠江新城子市 场则主要因挽留和吸引租户，采取了更为 积极的定价策略，本季度租金环比跌幅达 2.2个百分点。 第三季度，广州写字楼租赁需求略有降 温，净吸纳量回调至22,073平方米。全市 甲级写字楼租金逐步企稳，环比仅小幅下 降0.1个百分点至134.8元。受新增供应入 市与需求放缓的双重影响，整体空置率较 上一季度上升0.5个百分点，达到12.6%。 从交易类型来看，新设立企业展现出的 需求韧性及扩租需求的增长，体现出广州 全市写字楼市场 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 整体经济恢复不及预期，上海写字楼市场第四季度继续下行，未来市场复苏仍需时日，承载能力面临挑战 [2][3] - 年度新供应量达近年来新高，但需求疲软，空置率上升，租金下跌，投资市场自用买家占主导 [2][7][14] 各部分总结 概览和展望 - 第四季度上海写字楼市场迎来供应高峰，6个新项目竣工交付，带来437,177平方米办公面积，环比增7.1%，全年新供至136.9万平方米 [2] - 市场平均租金环比跌3.1%至每天每平方米7.93元，空置率小幅增0.9个百分点至19.2%，全年净吸纳量同比跌8.4% [2] - 租赁需求来自TMT、金融和专业服务，无新行业性需求增长点，去化压力大 [2] - 预计经济疲软使企业考虑成本，退租和降级外迁趋势持续，业主以价换量是最优解 [3] 供应和需求 - 第四季度6个新项目交付，新供面积环比涨7.1%，全年新供恢复到疫情前水平，新项目集中在新兴商务区 [7] - 预算收紧企业倾向续租或降级搬迁，第四季度续租及降级搬迁租赁活动超70%，企业续租比例提升近20个百分点 [7] - TMT、金融和专业服务企业是2023年租赁需求主流，占比超60%，外资企业租赁需求减少，内资集中在TMT等行业 [8][10] - 第四季度市场空置率推高至19.2%，核心商务区空置率微跌至8.9%，新兴商务区空置率下降 [10] 租金走势 - 第四季度全市甲级写字楼平均租金环比跌3.1%至每天每平方米7.93元，全年较2022年降6.7% [11] - 核心商务区市场平均租金降至每天每平方米10.86元，环比降2.9%，小陆家嘴租金降幅大 [11] - 新兴商务区平均租金降至每天每平方米6.45元，环比跌3.6%，同比降8.3%，市场形势不容乐观 [13] 投资市场 - 2023年第四季度上海写字楼投资市场活跃，录得17宗大宗交易，金额超150亿元，全年61宗，成交金额超400亿元 [14] - 自用买家占主导，超60%交易来自新兴市场内价值10亿元以内写字楼标的，市区成熟项目也受关注 [14][15] - 列举用友汽车、香港金地置业、锦和商管等公司的交易案例 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年第四季度上海整体写字楼市场下行态势未变，平均租金持续下跌，空置率进一步上升，2025年预计租金仍有6% - 8%下降空间，空置率在23% - 26%之间，低空经济产业有望成新租赁需求增长点 [2] 根据相关目录分别进行总结 概览和展望 - 第四季度上海整体写字楼市场下行，平均租金环比跌3.3%至7.03元/平方米/天，空置率升至21.6%，环比增0.5个百分点 [2] - 金融、TMT、零售及汽车制造业是第四季度租赁市场主要需求来源 [2] - 2025年约170万平方米办公面积计划投放，业主去化挑战大 [2] 供应和需求 - 第四季度三个新项目入市，带来189,145平方米新供面积，全年新增供应同比降19.3%至1,104,521平方米 [8] - 全年市场净吸纳量256,413平方米，同比降50%，第四季度仅34,991平方米 [8] - 超半数新增办公面积在新兴市场，未来新兴市场租赁活跃度或提升 [8] - 第四季度超65%租赁成交来自企业搬迁，有预算的内资金融和医药企业从非市区迁至市区核心区域较频繁 [8][11] - 超60%市场租赁交易来自金融、TMT、零售及汽车制造业，外资企业租赁交易占比回升，外资车企外迁至新兴市场较多 [11] 租金走势 - 第四季度全市甲级写字楼平均租金环比跌3.3%至7.03元/平方米/天，核心商务区和新兴商务区租金差距缩至3.66元/平方米/天 [8] - 核心商务区租金下调幅度最大，环比跌3.8%至9.56元/平方米/天，小陆家嘴及淮海中路环比跌幅分别达4.2%和4.7%，南京西路租金跌幅收窄至2.2% [8] - 新兴商务区租金环比跌1.8%至5.90元/平方米/天，前滩平均租金环比跌2.3%至7.02元/平方米/天 [14] 投资市场 - 2024年第四季度上海写字楼投资市场12宗大宗交易，涉及金额超55亿元，全年总交易金额近400亿元 [15] - 第四季度投资型买家和自用型买家各占半数，国内险资和科技类新贵企业加速资产配置，40%市场交易来自国内金融机构和高科技企业 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年第四季度深圳甲级写字楼市场供应和需求同时放量，全市甲级写字楼存量首超1000万平方米，净吸纳量大幅提升，但去化压力仍显著，平均租金下滑，空置率环比下降，市场呈温和复苏趋势 [2] - 预计2025年第一季度市场供需继续放量，租金延续下行，空置率或在合理区间波动 [3] 各部分内容总结 概览和展望 - 第四季度新增供应约11.9万平方米，净吸纳量约14.6万平方米，平均租金降至每月每平方米159.1元，环比下滑1.4%，空置率降至24.5%，环比降0.6个百分点 [2] - TMT、专业服务业、金融业是租赁市场核心需求驱动力，TMT与专业服务业需求稳定，搬迁需求主导，新设立办公空间需求占32.4%，大湾区非深圳城市租赁需求占市外成交41.8%，北京是省外需求首要来源地 [2] - 投资市场本季度无大宗交易，买家审慎观望 [2] - 预计2025年第一季度供需放量，供应源于2024年延期项目，需求增长因成交披露滞后和业主进取策略，租金下行，空置率或合理波动 [3] 租金走势 - 第四季度整体平均租金降至每月每平方米159.1元，环比下滑1.4%，跌幅收窄，全年租金连降10个季度，累计跌幅同比扩大 [7] - 福田CBD和车公庙本季度租金温和回调，环比涨幅分别为1.1%和2.7%，其他细分市场多下滑，前海跌幅最大达6.3% [7] - 科技园和宝安CBD等物业业主采取整合策略缓解去化压力 [7] - 预计2025年第一季度租金向下突破压力持续，但旺季有望刺激需求，跌幅或收窄 [9] 供应和需求 - 本季度中国风投大厦交付带来超11万平方米新增供应，存量首超1000万平方米，净吸纳量达14.5万平方米，环比及同比显著增长，全年净吸纳量约50.2万平方米，同比略降，新增供应50.4万平方米，均低于近十年平均 [13] - 本季度制造业、专业服务业、TMT是三大租赁需求来源，TMT占比29.3%居首，专业服务业占22.2%，制造业占18.7%，新设立需求占22.3%，扩租需求超减租需求，TMT是扩租主要来源 [13] - 全年租赁市场由TMT、专业服务业、金融业支撑，金融业需求集中于证券市场服务领域，搬迁是需求主体，前海是租户迁移首选地，全年新设立需求占32.4%，大湾区非深城市需求占市外成交41.8%，北京是省外主要来源地 [14] - 预计2025年新增供应或达160万平方米，公开市场化供应或低于预期，需求端增长乏力，去化压力大，第一季度空置率或上升 [16] 投资市场 - 2024年第四季度无大宗交易，市场咨询量回落，全年成交额约27亿元，同比下滑超50%，买家审慎观望 [17] - 国内实施经济政策缓解房企资金困境，但出售方偿债压力大，资产折价成交普遍，利率下行和租金下滑加剧资产贬值风险，促使买家谨慎观望 [17]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年第四季度深圳甲级写字楼市场供应和需求同时放量，租金下滑，空置率下降，呈现温和复苏趋势，但去化压力仍显著 [2] - 预估2025年第一季度供应和需求继续放量，租金延续下行，空置率在合理区间波动 [3] 各部分总结 概览和展望 - 第四季度新增供应约11.9万平方米，全市甲级写字楼存量首超1000万平方米，净吸纳量达约14.6万平方米 [2] - 平均租金下滑1.4%至每月每平方米159.1元，空置率环比降0.6个百分点至24.5% [2] - TMT、专业服务业、金融业是租赁市场核心需求驱动力，搬迁需求主导，新设立需求占32.4% [2] - 市外企业租赁成交中，大湾区非深圳城市需求占41.8%，北京是省外首要来源地 [2] - 本季度投资市场无大宗交易，买家审慎观望 [2] - 预估2025年第一季度供应源于2024年延期项目，需求增长因成交披露滞后和业主进取策略 [3] 租金走势 - 第四季度整体平均租金降至每月每平方米159.1元，环比下滑1.4%，跌幅收窄，全年已连降10个季度 [7] - 福田CBD和车公庙本季度租金环比涨1.1%和2.7%，其他细分市场多下滑，前海跌幅最大达6.3% [7] - 科技园和宝安CBD等物业业主采取整合策略缓解去化压力 [7] - 预估2025年第一季度租金向下突破压力持续，但旺季有望改善下滑陡峭度，跌幅或收窄 [7][9] 供应和需求 - 本季度中国风投大厦交付带来超11万平方米新增供应，全年积压需求本季度放量达14.5万平方米 [13] - 全年净吸纳量约50.2万平方米，同比略降，新增供应50.4万平方米，均低于近十年平均 [13] - 本季度制造业、专业服务业、TMT是三大租赁需求来源，TMT占29.3%居首 [13] - 全年租赁市场由TMT、专业服务业、金融业支撑，金融业需求集中在证券市场服务 [14] - 搬迁是租赁成交需求主体，前海是多区域租户迁移首选地 [14] - 预估2025年新增供应或达160万平方米，但公开市场化供应可能低于预期，需求增长乏力，去化压力大 [16] 投资市场 - 2024年第四季度无大宗交易，市场咨询量回落，全年成交额约27亿元，同比下滑超50% [17] - 国内实施经济政策缓解房企资金困境，但资产折价成交普遍，买家谨慎观望 [17]

报告行业投资评级 - 文档未提及行业投资评级[无] 报告的核心观点 - 2024年第三季度上海甲级写字楼市场处于下行阶段新增供应和平均租金下降空置率上升预计第四季度仍面临供应压力需求复苏和租金止跌企稳持审慎态度[1][2] 根据相关目录分别进行总结 市场供应与需求 - 第三季度四个新项目竣工交付办公面积190221平方米环比减少50.4%整体空置率升至21.1%环比增加0.3个百分点净吸纳量降至51346平方米金融证券资产管理教培机构租赁活跃预计第四季度有接近70万平方米办公面积投放市场[1] - 内资企业需求占比超70%是租赁市场主力军外资企业租赁需求集中在零售专业服务和制造业领域非研发类企业及企业支援部门从商务园区外迁至新兴商务区甲级写字楼[7] 租金情况 - 全市甲级写字楼平均租金环比下跌3.2%至每天每平方米人民币7.27元核心商务区和中央商务区租金分别环比下跌3.6%和3.5%新兴商务区及中央商务区扩展区租金环比跌幅收窄均下跌1.9%前滩花木北外滩子市场租金韧性较强[8] 投资市场 - 2024年第三季度上海写字楼投资市场录得17宗大宗交易涉及总金额超75亿元投资型买家需求大幅增加成交额接近40%市场占比环比增20个百分点左右自用型买家主要来自外省市国资背景企业和实业型企业[10]

报告行业投资评级 深圳甲级写字楼市场整体呈现温和复苏态势。[3] 报告的核心观点 供需情况 - 第三季度未有新增供应入市,但市场需求有所回暖,净吸纳量达8.9万平方米。[3] - 预计未来将迎来供应高峰,新增供应量预计超过20万平方米。[10] 租金走势 - 整体租金水平继续下行,环比下降2.8%至每平方米每月161.3元。[3][6][8] - 部分区域如福田、科技园、后海租金下降幅度较大,达5%左右。[6] - 预计租金将维持下行通道,但跌幅将逐步收窄。[8] 空置率 - 空置率环比下降0.7个百分点至25.1%。[3] - 预计随着新增供应集中入市,空置率将继续上行。[10] 行业需求结构 - TMT、住宿及酒店业和专业服务业是本季度租赁需求的主要来源。[3][10] - 其中TMT行业租赁需求增长最为迅猛。[3][10] 投资市场 - 政策利好推动大宗交易市场活跃度提升,预计将吸引更多外部资金流入。[11]