行业投资评级 - 看好（Overweight）[2] 报告核心观点 - 11月8日全国人大常委会表决通过增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务议案，央行发布报告支持相关房地产举措，财政开启大规模化债，地产税收及收储有望加速落地，维持看好评级[2] 根据相关目录分别进行总结 化债方面 - 化债方案规模大，财政部推出“6+4+2”化债组合拳，推动2028年前地方需要消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅下降至2.3万亿元[2] - 化债方案节奏快，实施起始年份为2024年，预计最快2024Q4就将有化债资金落地，有利于改善城投公司以及上下游企业的现金流量表[2] - 本次化债思路优化调整，从防风险为主转向更好统筹稳增长与防风险，从“化债中发展”转向“发展中化债”[2] 房地产方面 - 房地产相关税收政策近期即将推出，预计主要涉及增值税和土地增值税，若后续政策取消普宅标准后，居民将减少交易成本、企业将减轻土增税负担[2] - 收储政策研究制定细则、推动加快落地，当前收储资金多元化、政策研究制定细则，有望推动收储加速落地[2] 政策方向方面 - 9月底以来政策有效性更强，政策开始聚焦修复居民资产负债表并提出“止跌回稳”的强底线要求，包括存量房贷利率降息、降税、城改货币化等[2] - 从9月底以来的政策路径清晰，预计后续房地产也将遵循“止跌回稳”的底线要求进一步推动支持政策落地[2] 投资分析方面 - 房地产行业有望复制煤炭供给侧改革下格局优化逻辑，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳[2] - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、低估值修复房企、收储及城改受益房企、二手房中介、物业管理等相关企业[2]