行业投资评级 - 行业投资评级为“优于大市”，维持不变 [1] 核心观点 - 报告认为NIHON HOUSING是日本后开发时代的10倍股，长期跑赢大盘 [2][4] - 公司通过业务进退选择，聚焦主营业务，夯实住宅底盘，资源导流复用，开拓海外市场 [2][6][9][10] - 公司退出开发建设业务，保留建设能力复用给修缮工程部门，实现业务间互利共赢 [9][10] - 海外业务占比不断提升，2009-2023财年日本营收占比从91.04%下滑至84.05% [10] 公司发展历程 - NIHON HOUSING是日本房地产管理业最大的独立第三方物业管理公司，截至2024年4月在管公寓户数超过50万户 [6] - 公司从清洁公司起家，通过市场外拓、收并购、设立合资公司实现规模扩张 [9] - 2009财年之后退出开发业务，形成四大主营业务格局：社区住宅管理、建筑物管理、房地产管理、修缮工程 [7][8] 财务表现 - 公司股价从2000年9月底620日元增长至2024年6月底6176日元，20年长期持有可获得10倍收益，年化收益率为10.16%，跑赢大盘 [4] - 东京日经225指数同期年化收益率为3.96% [4] 业务拓展 - 公司通过业务间联动、集团间联动实现资源效率最大化，形成合作链条 [9][10] - 海外业务扩张机遇与挑战并存，需根据业务特点在合适时间布局合适地区 [10]