报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级[3] 报告的核心观点 - 9月底以来房地产政策有效性更强政策聚焦修复居民资产负债表+提出“止跌回稳”强底线要求房地产行业有望复制煤炭供给侧改革下格局优化逻辑当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现预计房地产将有望筑底企稳[3] 行业数据 新房成交量 - 上周（11.16 - 11.22）34个重点城市新房合计成交325万平米环比+2%较23年周均成交379.6万平米下降14.4%较本年周均成交270.1万平米上升20.3%其中一二线城市合计成交304.8万平米环比+4.9%三四线城市合计成交20.2万平米环比 - 28.2%[6] - 11月（11.1 - 11.22）34个重点城市截止上周一手房合计成交987.4万平米较10月同期环比上升36.4%较去年11月同期同比上升1.7%其中一二线城市合计成交907.4万平米较10月同期环比上升40.7%三四线城市合计成交80万平米较10月同期环比上升1.4%[10] 二手房成交量 - 上周（11.16 - 11.22）13个重点城市二手房房合计成交120.2万平米环比下降6.2%11月截至上周累计成交420万平米较10月同期环比上升33%较去年11月同期同比上升13.3%[17] 新房库存 - 上周（2024/11/16 - 2024/11/22）15个重点城市合计推盘125万平米合计成交144万平米成交推盘比（去化率指标）为1.16倍24年8 - 10月对应周成交/推盘比（去化率指标）分别为1.02倍、0.79倍和1.43倍上周末（2024/11/22）15个重点城市合计住宅可售面积为9485万平米环比下降0.2%上周末（2024/11/22）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为18.8个月环比下降0.7个月[27] 行业政策和新闻跟踪 宏观方面 - 李强总理强调当前我国住房发展正从“有没有”转向“好不好”要以提升居民居住品质和幸福感为导向从功能、质量、体验等方面出发因地制宜推进好房子建设财政部公布1 - 10月国有土地使用权出让收入26971亿元同比下降22.9%[38] 因城施策方面 - 厦门市住宅房屋征收推行房票补偿的意见公开征求意见的通知公布有关房票价值房票条件等相关要求北京、上海、深圳取消普通住房和非普通住房标准更新有关购房个人所得税增值税契税等相关规定广州拟出入户新规在7区有房并缴社保满1年可落户放宽引入人才、政策性入户条件广州安居集团将在全市范围内收购满足90平米以下的存量商品房作为保障房具体收购条件给出相关规定郑州市多个主城区正同步开展房票安置工作首批房票兑付完成[38] - 多地公积金政策调整如长沙首套、二套房公积金贷款最低首付比例统一调整为20%组合贷款同步调整内江市调整住房公积金政策提高最高贷款额度至50 - 60万元降低二套房首付比例至30%等[46] 重点公司公告 地产公司 - 浦东金桥拟进行股份回购拟回购价格不超过12.8元/股拟回购金额人民币1.25 - 2.5亿元华发股份拟进行股份回购拟回购价格不超过9.83元/股拟回购金额人民币3 - 6亿元招商蛇口回购公司股份443万股占公司总股本的比例为0.05%最高成交价为10.78元/股最低成交价为10.67元/股支付总额4761万元[47] - 天健集团控股子公司中标福田区沙头街道办事处沙尾村城中村改造意愿征集阶段服务项目滨江集团竞得杭政储出[2024]124号地块的国有建设用地使用权中海企业发展集团有限公司将支付债券利息[48] 物管公司 - 越秀服务耗资约178.4万港元回购公司股份568000股约占总股数的2.7%万物云耗资约1882.1万港元回购公司股份861100股占总股数的1.5756%[52] 板块行情回顾 地产板块 - 板块表现方面SW房地产指数下跌0.83%沪深300指数下跌2.6%相对收益为1.77%板块表现强于大市在31个板块排名中排第10位个股表现方面SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为苏州高新、光明地产、粤宏远A、合肥城建、华夏幸福上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST松江、中润资源、世荣兆业、荣丰控股、*ST中迪[57] - 主流AH房企24/25PE均值分别为8.3/7.6倍[57] 物管板块 - 板块表现方面物业管理板块个股平均下跌2.78%沪深300指数下跌2.6%相对收益为 - 0.18%板块表现弱于大市个股表现方面物业管理板块涨跌幅排名前5位的物业管理个股分别为碧桂园服务、荣万家、祈福生活服务、中奥到家、恒大物业上周涨跌幅排名后5位的物业管理个股分别为星悦康旅、兴业物联、佳兆业美好、新城悦服务、首程控股[65] - 截至上周末板块平均24、25年PE分别为13、11倍其中估值较高的为华润万象生活的24、25年PE分别为17、14倍绿城服务的24、25年PE分别为16、14倍估值较低的为中海物业的24、25年PE分别为10、9倍保利物业的24、25年PE分别为10、9倍[70]