行业投资评级 - 报告对房地产行业给予"看好"评级 [1] 报告的核心观点 - 11月房企销售回落，后续政策仍需呵护 [1] 根据相关目录分别进行总结 事件与数据分析 - 11月30日，克而瑞发布2024年11月房地产公司销售排行，中海单月销售排名第一，实现销售金额300亿元，华润、保利单月销售额分别为258、240亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期241亿元下降至240亿元。11月单月销售过百亿房企为9家，较23年同期减少5家，对比2022年同期减少8家 [1] - 11月50家房企销售额环比-18%，同比-15%、较前值-18pct，新房销售热度有所回落。2024年11月，50家房企单月销售金额2,742亿元，环比-18%，同比-15%、较前值18pct；销售面积为1,572万方，环比-13%，同比-13%、较前值-12pct；自23年6月以来销售同比出现大幅下降，9月底政策催化下10月销售额同比止跌回升，但11月边际出现回落；从累计数据看，24年1-11月累计销售金额27,147亿元，同比-34%、较前值+2ct；销售面积15,168万方，同比-36%、较前值+2pct；1-11月累计销售金额同比降幅继续收窄 [1] 单月与累计销售分析 - 11月单月销售：中海、华润、保利排名前三，11月房企销售有所分化。中海销售排名第一，华润、保利分别位列二三。中海300亿（YOY+31%）、华润258亿（YOY+7%）、保利240亿（YOY-23%）、招蛇216亿（YOY-9%）、万科200亿（YOY-35%）、绿城179亿（YOY-12%）、华发133亿（YOY+46%）、建发房产124亿（YOY32%）、越秀100亿（YOY-16%）、滨江99亿（YOY-9%）、龙湖85亿（YOY-19%）、金茂80亿（YOY-20%）、金地48亿（YOY-53%）、碧桂园37亿（YOY-53%）、世茂27亿（YOY+12%）、新城25亿（YOY-50%）、旭辉24亿（YOY-38%）、融创16亿（YOY-54%）、中南12亿（YOY-50%）、阳光城12亿（YOY-21%）等。主流企业中销售同比排名靠前的房企为：华发+46%、中海+31%、世茂+12%、华润+7%、招蛇-9%、滨江-9%、绿城-12%等，显著好于行业 [1] - 1-11月累计销售：保利、中海、华润排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。保利销售排名第一，中海、华润分别位列二三。保利3080亿（YOY-23%）、中海2704亿（YOY-6%）、华润2291亿（YOY-20%）、万科2226亿（YOY-35%）、招蛇1891亿（YOY-30%）、绿城1486亿（YOY-13%）、建发房产1164亿（YOY-29%）、滨江1020亿（YOY-29%）、越秀1010亿（YOY-24%）、龙湖930亿（YOY-43%）、华发894亿（YOY-26%）、金茂830亿（YOY-37%）、金地632亿（YOY-56%）、碧桂园564亿（YOY-73%）、融创454亿（YOY-43%）、新城370亿（YOY-48%）、旭辉314亿（YOY-51%）、世茂312亿（YOY-22%）、阳光城162亿（YOY-41%）、中南162亿（YOY-57%）等；24年1-11月50家房企累计销售金额同比增速低位，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：中海-6%、绿城-13%、华润-20%、世茂-22%、保利-23%、越秀-24%、华发-26%等，好于行业 [1] 投资分析意见 - 11月房企销售回落，后续政策仍需呵护，维持"看好"评级。9月底以来，房地产政策有效性更强的原因在于政策聚焦修复居民资产负债表+提出"止跌回稳"的强底线要求，包括存量房贷利率降息、降税、城改货币化等，其中，城改是需求端的需求提振措施，收储是供给端楼市的平准基金，房地产行业有望复制煤炭供给侧改革下格局优化逻辑。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。报告维持房地产及物管"看好"评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、华润置地、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、建发股份、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务 [1]