行业投资评级 - 看好地产及物管行业 [4] 报告的核心观点 - 房地产政策有效性增强，聚焦修复居民资产负债表和"止跌回稳"的强底线要求，包括存量房贷利率降息、降税、城改货币化等措施。城改是需求端的需求提振措施，收储是供给端楼市的平准基金。预计房地产将有望筑底企稳。 [5] 行业数据 新房成交量 - 上周34个重点城市新房合计成交457万平米，环比+39%；其中，一二线环比+33%、三四线环比+141%。11月累计一手房月成交同比+7%，较10月+22pct；其中，一二线同比+13%、三四线同比-30%，分别较10月+25pct和+8pct。 [5] - 上周34个重点城市新房合计成交457.3万平米，环比上升39.3%，较23年周均成交379.6万平米上升20.5%，较本年周均成交274.1万平米上升66.8%。其中一二线城市合计成交408.7万平米，环比上升32.6%，较23年周均成交335.6万平米上升21.8%，较本年周均成交243.9万平米上升67.6%。三四线城市合计成交48.6万平米，环比上升140.7%，较23年周均成交44万平米上升10.4%，较本年周均成交30.2万平米上升60.9%。 [8][9] - 11月34个重点城市截止上周一手房合计成交1448.1万平米，较10月同期环比上升34.8%，较去年11月同期同比上升7.2%，其中当月成交同比较10月上升22pct；年初累计至今成交1.3亿平米，同比下降26.6%。其中一二线城市合计成交1319.5万平米，较10月同期环比上升36%，较去年11月同期同比上升13%，其中当月成交同比较10月上升24.5pct；年初累计至今成交11637.5万平米，同比下降26%。三四线城市合计成交128.6万平米，较10月同期环比上升23.2%，较去年11月同期同比下降29.9%，其中当月成交同比较10月上升8pct；年初累计至今成交1442.2万平米，同比下降31.1%。 [10][11][12] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房成交140万平米，环比+16%；11月累计成交同比+14.5%，较10月-1pct。 [5] - 上周13个重点城市二手房房合计成交139.6万平米，环比上升16.4%；11月截至上周累计成交559.3万平米，较10月同期环比上升20.2%，较去年11月同期同比上升14.5%，其中当月成交同比较10月下降1.4pct；年初累计至今成交5420.6万平米，同比下降1.2%。 [13][14] 新房库存 - 上周15城推盘152万平米，对应成交推盘比0.99倍，最近三个月（24年8-10月）分别为1.02倍、0.79倍和1.43倍。至上周末，15城可售面积9,483万平米，环比+0.01%；3个月移动平均去化月数为18.4个月，环比下降0.3个月。 [5] - 上周15个重点城市合计推盘152万平米，合计成交151万平米，成交推盘比（去化率指标）为0.99倍，24年8-10月对应周成交/推盘比（去化率指标）分别为1.02倍、0.79倍和1.43倍。上周末15个重点城市合计住宅可售面积为9483万平米，环比上升0.01%。上周末15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为18.4个月，环比下降0.3个月。 [15][16] 行业政策和新闻跟踪 - 宏观方面，全国已有超过60个城市表态支持存量商品房收储工作，超过30个城市落地首批房源征集细则，明确了商品房收储需满足的条件。住建部发布数据显示，1-10月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.3万个。 [5] - 因城施策方面，南京二手房限售政策有所调整，满足特定条件的二手房可提前解除限售；东莞市公安局发布公告通知指示拥有合法产权住宅房屋即可申请入户；郑州多个区已同步开展房票安置工作；重庆取消普通住房和非普通住房标准12月1日起施行；武汉市推出多子女家庭购房奖补政策，三孩补贴12万。 [5] 重点公司公告 地产公司 - 拿地方面，越秀地产通过联合体以人民币79亿元成功竞得上海市一地块；滨江集团以13.51亿元竞得南京市一地块，权益比例为40.78%。 [5] - 收储方面，越秀地产以代价为人民币50亿元将暨南大学北侧地块二土地的土地使用权交由土地开发中心收储；以代价人民币70亿元向广州市土地开发中心交回广龙地块，补偿方式均为提供等值的应付票据。 [5] - 融资方面，保利发展向特定对象发行可转换公司债券，票面利率采用竞价方式确定。 [5] - 股份回购方面，招商积余拟进行股份回购，拟回购价格不超过人民币14.9元/股，拟回购金额人民币0.78-1.56亿元。 [5] 物管公司 - 招商积余拟进行股份回购，拟回购价格不超过人民币14.9元/股，拟回购金额人民币0.78-1.56亿元。 [5] - 越秀服务耗资约134.7万港元回购公司股份434,000股，约占总股数的2.3%；万物云耗资约1653.25万港元回购公司股份757,400股，占总股数的1.4304%。 [5] 板块行情回顾 地产板块 - 板块表现方面，SW房地产指数上涨3.08%，沪深300指数上涨1.32%，相对收益为1.76%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第12位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：南国置业、城投控股、凤凰股份、沙河股份、财信发展，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST卓朗、万通发展、合肥城建、苏州高新、粤宏远A。 [5] 物管板块 - 板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨1.7%，沪深300指数上涨1.32%，相对收益为0.38%，板块表现强于大市。个股表现方面，物业管理板块涨跌幅排名前5位的物业管理个股分别为：宋都服务、彩生活、正荣服务、金融街物业、兴业物联，上周涨跌幅排名后5位的物业管理个股分别为星悦康旅、烨星集团、荣万家、祈福生活服务、第一服务控股。 [5] - 截至上周末，板块平均24、25年PE分别为13、11倍，其中，估值较高的为华润万象生活的24、25年PE分别为17、14倍，绿城服务的24、25年PE分别为16、14倍；估值较低的为中海物业的24、25年PE分别为9、8倍，保利物业的24、25年PE分别为10、9倍。 [5]