报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[7] 报告的核心观点 - 2024年1 - 11月35城商品房累计成交面积同比降22.42%，降幅较1 - 10月收窄3.43pct；11月单月成交面积同比增14.41%，年内首正增长；15城二手房累计成交面积同比增2.55%，11月单月同比增26.06%；全国300城宅地累计成交面积同比降27.39%，降幅较1 - 10月收窄3.09pct；11月单月溢价率提至5.12%，流拍率降至2.83% [2] - 建议关注绿城中国、建发国际集团、滨江集团、我爱我家等 [2] 根据相关目录分别进行总结 销售端 量：政策驱动，新房二手房热度延续 - 新房：2024年1 - 11月35城商品房累计成交13621万平方米，同比降22.42%，降幅较1 - 10月收窄3.43pct；11月单月成交1580万平方米，环比增20.68%，同比增14.41%，年内首同比转正；分城市级别，一线、二线、三线城市1 - 11月累计成交面积同比分别 - 15.88%、 - 27.72%、 + 14.35%，11月单月同比分别 + 17.62%、 + 9.15%、 + 56.51% [21][22] - 二手房：2024年1 - 11月15城二手房累计成交8353万平方米，同比增2.55%，增幅较1 - 10月走扩2.35pct；11月单月成交932万平方米，环比增14.69%，同比增26.06%，同比连续6个月正增长；分城市级别，一线、二线、三线城市1 - 11月累计成交面积同比分别 + 15.14%、 - 0.73%、 - 3.45%，11月单月同比分别 + 58.46%、 + 18.07%、 - 1.55% [25][26] 价：新房价格结构性上涨，二手房延续以价换量 - 2024年11月全国百城新房成交均价16592元/平方米，环比增0.36%，同比增2.40%，二手房成交均价14278元/平方米，环比降0.57%，同比降7.29%；较2023年年末，新房成交均价累计增2.29%，二手房累计降6.77%；新房均价增长是结构性因素，高能级城市改善性项目成交占比提升带动，二手房延续以价换量，政策刺激下环比降幅收窄 [30] 房企：百强房企降幅收窄，头部房企更具韧性 - 2024年1 - 11月百强房企累计全口径销售金额37123亿元，同比降32.86%，降幅较1 - 10月收窄1.94pct；11月单月全口径销售金额3865亿元，同比降9.81%；11月单月销量前三房企为中海地产、华润置地、保利发展，全口径销售金额分别为300、258、240亿元，同比分别 + 31%、 + 7%、 - 23%；2024年1 - 11月累计销量中建查品、保利置业全口径销售金额累计同比转正，分别 + 14%、 + 3%，中海地产累计降幅收窄至 - 6% [35][39] 土地端 量价：土地市场热度回升，流拍率改善 - 2024年1 - 11月全国300城宅地累计供应31264万平方米，同比降30.08%，累计成交25308万平方米，同比降27.39%，降幅较1 - 10月收窄3.09pct，累计成交楼面均价5837元/平方米，同比降6.96%；11月当月供应面积6556万平方米，同比降14.51%，成交面积5348万平方米，同比降12.94%，成交楼面均价5981元/平方米，环比增8.73%，同比增41.5%；11月全国300城宅地溢价率5.12%，较10月环比提高3.60pct，流拍率2.83%，较10月环比下降11.41pct；土地保证金比例延续下行，11月为20.40% [41][44][47] 分级别：楼面均价一线城市回升，三四线城市同比转正 - 2024年1 - 11月一线、二线、三四线城市累计宅地成交面积分别为1103、8840、15358万平方米，同比分别 - 42.20%、 - 32.04%、 - 22.97%，累计成交楼面均价分别为29912、7337、3244元/平方米，同比分别23.03%、 - 12.46%、 + 2.29%；2024年1 - 11月土地出让金前三城市为北京、上海、杭州，累计土地出让金分别为1608、1378、1219亿元，平均溢价率分别为2.97%、8.87%、10.87%；11月当月北京、上海宅地土地出让金超300亿元，福州、杭州、南京宅地土地出让金超100亿元 [51][55] 房企：百强拿地降幅收窄，滨江集团拿地积极 - 2024年1 - 11月百强房企累计权益拿地金额7612亿元，同比降30.09%，降幅较1 - 10月收窄6.31pct，累计成交楼面均价9108元/平方米，同比降25.81%；11月当月权益拿地金额1229亿元，同比增44.34%，楼面均价7537元/平方米，同比降16.21%；2024年1 - 11月累计权益拿地金额前三房企为保利发展、绿城中国、中海地产，拿地金额分别为476、472、407亿元，平均溢价率分别为11%、18%、3%；滨江集团1 - 11月累计权益拿地金额299亿元，同比增43.10% [56][61] 投资建议 - 关注重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团等；关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等 [11][65]