报告行业投资评级 - 无相关内容 报告的核心观点 - 深圳甲级办公楼市场在短期内面临供应过剩和需求收缩的压力，但长期来看，随着新兴产业的发展和粤港澳大湾区的融合，市场前景依然向好 [6][7][8][120][121] 第一章 深圳甲级办公楼市场格局与趋势 - 深圳甲级办公楼存量达到1,374万平方米，仅次于上海，位列全国第二 [6] - 自2020年至2024年第三季度，新增供应量累积约544万平方米，主要集中在新兴子市场 [6] - 深圳确立了以前海、后海及宝安中心区组成的第二城市中心，推动现代服务业与总部经济发展 [6] - 深圳大力发展总部经济，已建成六大总部基地，2019年到2024年新增793万平方米，其中285万平方米在上述区域，占36% [7] - 城市更新项目成为福田、罗湖等成熟甲级办公楼子市场的主要新增供应来源，2020年以来新增120万平方米，占罗湖和福田总新增供应面积的66% [7] - 粤港澳大湾区内部互联互通为商业地产市场带来新的增长点，深圳作为进入内地市场的窗口，吸引港资外资企业入驻 [8] - 深圳甲级办公楼市场形成横贯东西的空间格局，前海和后海的发展最为迅猛，存量分别约占全市总存量的20%和11% [12][13] - 总部项目与城市更新成为新增供应主力，深圳吸引并培育了众多总部企业，世界五百强企业中超过310家在深圳落户 [16][17] - 城市更新和土地整备已成为深圳商业用地供应的重要途径，2020年以来，福田和罗湖涉及城市更新与土地整备的新建甲级办公楼共120万平方米，占两区总新增供应面积的66% [21] - 粤港澳大湾区互联互通，擎动办公物业需求，深圳加快建设前海深港现代服务业合作区与河套深港科技创新合作区，汇聚国际创新资源 [26] 第二章 多元化主体构成深圳办公楼市场特色 - 深圳甲级办公楼存量结构分为四大类：租赁型办公物业、总部办公物业、散售型办公物业以及政府产权办公物业 [30] - 租赁型办公物业面积占比最高，达到38%，总部办公物业占比31%，散售型办公物业占比29%，政府产权办公物业占比最低，约占2% [32] - 总部办公物业主要集中于福田CBD、前海和后海，散售型办公物业分布较为分散，主要位于福田和罗湖 [37] - 总部办公物业展现了多样化的运营模式，主要体现在自用比例的差异上，金融业约占51%，占比最高 [56] - 散售型办公物业买家通常将所购办公楼用于自用办公，也有部分选择将一定比例的空间对外出租 [66] - 金融和科技互联网企业成为深圳散售型办公物业的主要购买力量，成交量合计约占八成 [67] - 政府产权物业占比较低，仅占市场总存量的2%，主要用于招商引资和产业孵化 [71] 第三章 新格局下的市场表现及特征 - 深圳甲级办公楼市场供需不平衡，空置率持续攀升至2024年第三季度的26.5% [76][86] - 深圳甲级办公楼市场需求相对稳健，年均净吸纳量居四个一线城市之首，总部办公物业对净吸纳量贡献日益显著 [79][81] - 新近落成的办公物业去化难度增加，2020年及以后入市项目的达标项目比例显著降低 [94] - 总部办公物业整体平均空置率为37%，略低于同期全市新入市项目的44%空置率，但出租面积的空置率已高达72% [95] - 深圳甲级办公楼市场租金持续下行，优质项目间租金差距缩小，市场竞争加剧 [105] - 成本节约型办公物业搬迁驱动因素包括需求端降本和供应端竞争，新兴子市场租金水平较核心区域平均低约20% [111][113] 第四章 未来展望 - 深圳甲级办公楼市场供需基本面长期向好，金融业、科技互联网行业和专业服务业将继续占主导地位，新兴行业如人工智能、智能制造及跨境服务也正崭露头角 [120] - 深圳甲级办公楼市场短期内供需失衡或继续制约空置率及租金表现，预计空置率将维持在较高水平，租金将继续下行 [126] - 总部经济的"两面性"：自用需求支撑净吸纳量，高供应加剧市场竞争，未来新增供应中总部办公物业占六成 [130] - 总部办公物业需要建立更加专业化、市场化的资产管理能力，提升项目前期策划建设、过渡阶段交付和全面管理阶段的招商运营能力 [137] - 加强招商运营能力矩阵，打造全方位配套设施与服务建设，提升项目品牌价值能力和长期招商条件 [141]