核心观点 - 重庆产业办公楼市场在2024年实现了显著扩展，样本楼宇面积从原有的600万平方米商业用地扩展至1,800万平方米，涵盖工业用地和科研用地上的产业办公楼宇和园区。这一扩展使得重庆广义办公载体面积突破1,800万平方米，展现出重庆产业办公市场的完整全貌[5] - 重庆作为传统制造业强市，正在通过新能源汽车、电子信息、新材料等战略新兴产业实现产业新旧动能转换，推动产业迈向高质量发展[4] - 重庆的产业办公楼市场呈现出鲜明的制造业和科技互联网特征，制造业和科技互联网合计贡献了近半的产业办公面积需求[91] 前言 - 2024年前三季度，重庆GDP超过广州，位居全国第四，展现出其在经济总量上的强劲表现。重庆正在通过新能源汽车、电子信息、新材料等战略新兴产业持续发力，成功实现产业新旧动能转换，推动产业迈向高质量发展[4] - 重庆的产业办公楼市场首次将研究样本范围扩展至工业用地和科研用地上的产业办公楼宇和园区，新增接近1,200万平方米的样本楼宇面积，使得重庆广义办公载体面积突破1,800万平方米[5] 概念界定 - 重庆的"产业办公"定义为在工业用地和科研用地上开发的用于办公、研发等职能的不动产楼宇载体，空间突出企业孵化、产业集聚、资源共享和科技创新等复合功能[11] - 产业园区作为承载城市产业发展的载体基础，自1979年深圳蛇口工业区建设开始，产业园区便作为承载地方政府招商引资、企业经济活动的主要空间载体，肩负着地方产业集聚、培育新兴产业、优化产业布局、构建区域竞争力和促进经济发展等重要使命[12] - 产业园区按功能类型分为生产制造型园区、物流仓储型园区、产业办公型园区和混合型园区。产业办公型园区主要以研发、办公、总部等功能为主，兼具少部分生产功能，特点是资本密集型或知识密集型，在产业链中具有高附加值[17][18][19][20] 市场调研综述 - 重庆优质产业办公楼样本定义为基于工业用地和科研用地开发的用于办公、研发等职能的不动产楼宇载体，样本楼宇数量为1,563栋，样本面积为1,185.3万平方米，企业样本数量为5,150个[35] - 优质产业办公楼包含产业园区和产业楼宇两大类，楼宇建筑形态包括小独栋、中高层塔楼和围合式建筑[38][40] 榜单篇 - 重庆产业办公楼企业客户Top50榜单发布，榜单依据企业客户的使用面积由大到小排序，涵盖长安、中国移动、赛力斯等企业[44] - Top50企业面积贡献率为19.6%，其中总面积为152.1万平方米，平均值为3.0万平方米，中位数为1.8万平方米，最大值为21.3万平方米，最小值为1.1万平方米[49] - Top50企业中，科技互联网和制造业企业占比最高，科技互联网企业总承用面积为48.8万平方米，制造业企业平均承用面积接近5万平方米，凸显出重庆制造业企业的产业链优势与规模优势[55] - Top50企业中，国企和民营企业齐头并进，国企广泛涉足城市基础建设、金融系统、重工业等核心领域，民营企业在科技、生物医药等高新技术领域展现出极强的活力[60] - Top50企业地理分布呈现多中心特征，照母山、龙兴和水土板块聚集度最高，中央公园和科学城科学中心也受到头部企业青睐[66] 产业篇 - 重庆经济增速长期领跑高线城市，2023年重庆GDP首次突破3万亿，2024年前三季度GDP已实现对广州的反超。重庆主城都市区GDP为2.3万亿元，年均复合增长率高达14.2%，位居全国第六[73] - 重庆作为传统工业基地，第二产业对经济增长的贡献率远高于全国平均水平和同能级城市。2023年重庆第二产业增加值增长6.5%，增速高于全国1.8个百分点[77] - 重庆工业发展经历了三个阶段：2004-2008年为西部大开发初步成长期，2009-2017年为经济腾飞稳固发展期，2019年至今为工业智能化改造结构调整期[78] - 重庆提出"33618"先进制造业体系，打造万亿级主导产业集群、3大五千亿级支柱产业集群、6大千亿级特色优势产业集群和18个"新星"产业集群，推动重庆工业高质量发展[85] - 重庆产业结构中，科技互联网和制造业合计贡献近半的产业办公面积需求，制造业对办公总体需求的影响力存在被低估的现象，全口径制造业占比由19.3%升至29.1%[91][100] 制造业 - 重庆汽车与电子信息产业"双核驱动"，汽车制造长期是重庆的传统优势产业，2018年重庆汽车行业跌入谷底，2019年开启智能化改造，2024年上半年重庆汽车产量达到121.4万辆，新能源汽车产量39.1万辆，增速超过150%[105][106] - 重庆新能源汽车领域实现了高中低端、各种车型、不同价位的全覆盖，长安和赛力斯在中高端领域逐步站稳脚跟，2024年1-7月，长安和赛力斯在20-30万元、30万元以上车型占比分别达31.4%和16.3%，高于全国平均水平[116][117] - 重庆新能源汽车产业链覆盖广泛，形成了以长安为龙头，十家整车企业为中坚力量，超过上千家的零部件为支撑的"1+100+1000"产业集群，新能源配套率有望在2025年突破50%[122] - 重庆产办租户结构中，汽车企业相关联的需求面积接近80万平方米，中游以整车和零部件企业为核心的总部型需求是产办市场的核心，构成了物业市场的基石性需求，合计贡献超过七成的面积[127][128]