行业投资评级 - 维持"看好"评级 [6] 报告的核心观点 - 居民资产负债表是关键，房价是重要决定因素 [3] - 稳价为纲，筑底在望，总量仍偏弱，结构强弹性 [5] 核心问题：居民资产负债表是关键，房价是重要决定因素 - 2021年以来全国二手房房价下跌31%，导致2024年末全国存量住房市值降至285万亿元，较2021年高点累计下跌27% [3][14] - 住房市值/GDP比回落至216%，回归至国际中位数区间200-300%，但居民资产负债率显著走高，2024年达到13.2%（考虑房产折旧后达15.7%） [3][26] - 居民资产负债率与消费呈现负相关关系，房价下跌导致居民资产负债表走弱，消费放缓 [3][42] - 政策逻辑链条为：房价->居民资产负债表->消费->就业，保就业是核心目标 [3][66] 行业现状：行业深度调整，需求仍有支撑，底部信号显现 - 2021年以来房地产行业经历深度调整，新房持续下跌，二手房在2022Q4需求提前见底，成交结构中刚需占比持续上升 [4] - 2024年住房总成交预计下降至13.8亿平，低于估算的中期住房总需求中枢14.3-16.1亿平，表明中期需求有支撑 [4][149] - 供给端库存水平偏高，但结构分化严重，三四线城市库存占比66%，土地状态库存占比63%，导致短期有效库存偏低 [4] - 新房销售、开工和拿地累计下跌50%-70%，后端指标竣工、施工、投资累计下跌10%-30% [82][84][85] - 二手房成交以刚需为主，改需走弱，置换链条不畅 [121] 政策展望：稳价为纲，聚焦修复居民资产负债表继续发力 - 2021年以来房地产政策持续放松，但效果有限，直到2024年9月政策聚焦居民资产负债表，提出止跌回稳要求，政策有效性增强 [5][175] - 预计后续政策空间包括房贷利率下降、一线限购和税费优化、收储落地加速、城改货币化安置推进等 [5] 行业展望：筑底在望，预计总量依然偏弱、但结构强弹性 - 2025年预计房地产行业筑底，总量仍偏弱，但结构蕴藏强弹性，一二线城市有望供需逆转，优质房企有望迎来量质双升 [5] - 预测2025年销面-4.5%、销金-6.4%、投资-9.9%、开工-9.7%、竣工-22.6% [5] 投资分析意见：稳价为纲，筑底在望，维持"看好"评级 - 推荐产品力房企、低估值修复房企、收储及城改受益房企、二手房中介及物业管理公司 [6]