公司估值与增值 - 宝鹰建设100%股权评估价值为78,829.48万元，相对于合并口径归母权益增值2,700.70万元，增值率3.55%，相对于母公司口径净资产增值9,753.15万元，增值率14.12%[3] - 鲁商发展出售8家地产项目公司，标的合计估值159,758.90万元，PB倍数1.36[6] - 华夏幸福出售11家地产项目公司，标的合计估值1,034,842.21万元，PB倍数1.34[6] - 派斯林出售六合房产，标的合计估值115,820.94万元，PB倍数1.08[6] - 云南城投出售14家地产项目公司，标的合计估值149,923.62万元，PB倍数1.07[6] 公司财务数据 - 金螳螂2024年6月30日市净率0.60，市值80.46亿元，归母净资产134.29亿元，2023年营业收入201.87亿元，净利润10.40亿元[4] - 海南发展2024年6月30日市净率3.30，市值46.30亿元，归母净资产14.03亿元，2023年营业收入41.83亿元，净利润0.85亿元[4] - 亚厦股份2024年6月30日市净率0.55，市值43.55亿元，归母净资产78.62亿元，2023年营业收入128.69亿元，净利润2.54亿元[4] - 建艺集团2024年6月30日市净率37.77，市值13.60亿元，归母净资产0.36亿元，2023年营业收入62.00亿元，净利润 -5.28亿元[4] - 郑中设计2024年6月30日市净率1.61，市值18.12亿元，归母净资产11.27亿元，2023年营业收入10.94亿元，净利润 -0.48亿元[4] 子公司评估情况 - 深圳市宝鹰幕墙门窗有限公司净资产评估增值15.94万元，增值率11.86%，宝鹰建设持有股权评估值较账面净值减值118.42万元[15] - 宝鹰国际建设投资有限公司净资产评估减值6,771.85万元，减值率93.92%，宝鹰建设持有股权较账面净值增值438.63万元[16] - 美国宝鹰集团有限公司净资产评估增值22.55万元，增值率0.82%，宝鹰建设持有股权较账面净值减值2,743.37万元[17] - 普宁市宝鹰供应链管理有限公司净资产评估增值12.11万元，增值率0.83%，宝鹰建设持有股权较账面净值减值1,432.04万元[17] - 惠州宝鹰精密智造有限公司净资产评估增值5.45万元，增值率0.07%，宝鹰建设持有股权较账面净值增值8,023.44万元[18] - 深圳市宝文设计有限公司净资产评估减值20,687.69万元，减值率85.73%，宝鹰建设持有股权较账面净值增值3,442.13万元[18] - 深圳市天高技术有限公司宝鹰建设持有60%股权，评估值较账面净值增值465.37万元[15] - 深圳市神工木制品有限公司宝鹰建设持有100%股权，较账面净值增值25.60万元[16] - 珠海建赢投资有限公司宝鹰建设持股44.3%，评估值较账面净值减值5.67万元[14] - 广东宝鹰幕墙门窗有限公司投资成本1000万元，计提减值准备1000万元，账面净值为0，持股比例100%，审计后净资产-889.31万元，评估值-684.81万元，增值204.50万元，增值率23%[19] 资产评估情况 - 房屋建筑物账面净值2911.37万元，评估值净值4458.92万元，增值1547.55万元，增值率53.16%[20] - 办公室场地建筑面积1772平方米，账面净值1826.67万元，评估净值3427.40万元，增值率87.63%[21] - 玖龙汇3 - 1213建筑面积42.16平方米，账面净值39.33万元，评估净值57.32万元，增值率45.76%[21] - 奥园梅江天韵6 - 909建筑面积49.94平方米，账面净值28.54万元，评估净值24.81万元，增值率 - 13.06%[22] - 梅州恒大御景半岛10号楼（A29） - 501建筑面积235.64平方米，账面净值199.62万元，评估净值137.50万元，增值率 - 31.12%[22] - 深圳罗湖笋岗中心万象华府C座1单元1417号房建筑面积40.3平方米，账面净值158.06万元，评估净值162.32万元，增值率2.69%[22] 其他评估相关 - 机器设备采用成本法评估，评估值=重置全价×综合成新率，重置全价＝设备购置价+运杂费+安装调试费 - 增值税抵扣额[23] - 机器设备综合成新率N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%[25] - 待估车辆价格=可比实例价格×交易状况修正×交易日期修正×个别因素修正[26] - 专利权及软件著作权重置成本=人工成本+材料成本+其他费用+创作间接费+利润[27] - 创作间接费=(人工成本+材料成本+其他费用)×管理费率[28] - 利润=(人工成本+材料成本+其他费用+创作间接费)×成本费用利润率[28] - 商标评估值=商标重置成本=设计成本+注册及续延成本[28] - 贬值率＝已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%[29] - 评估值=重置成本×(1－贬值率)[29] - 发明专利经济寿命年限取12年，实用新型、外观设计专利按先进性、重要性原则取5 - 10年不等，软件著作权经济寿命年限采用10年[31] 公司股权与减值 - 2024年6月30日宝鹰建设合并口径归属于母公司股东权益价值为76128.78万元，母公司层面的净资产为69076.33万元，差额7052.45万元[34] - 公司对深圳市天高技术有限公司股权持股比60%，长投账面价值531.88万元，长投计提减值准备531.88万元[35] - 公司对深圳市宝鹰幕墙门窗有限公司股权持股比100%，长投账面价值1000.00万元，长投计提减值准备1000.00万元[35] - 公司对宝鹰国际建设投资有限公司股权持股比100%，长投账面价值3544.36万元，长投计提减值准备3544.36万元，合并商誉减值295.43万元[35] - 公司长期股权投资合计账面价值25041.13万元，长投计提减值准备合计25041.13万元[35] - 标的公司母公司报表对控股子公司长期股权投资全额计提坏账准备，使母公司层面净资产较合并口径归母净资产减少6692.00万元[35] 评估合理性说明 - 本次评估采用资产基础法对母公司及控股子公司单体公司口径逐级评估，宝鹰建设母公司口径净资产评估价值与合并层面全部权益评估价值相同具有合理性[36] - 本次交易仅采用资产基础法评估具有合理性，关联交易作价具有公允性，不存在损害上市公司利益情形[37] - 本次评估长期股权投资、固定资产、无形资产增值具有合理性，定价公允合理[37] - 宝鹰建设合并口径与母公司层面净资产主要差异系长期股权投资全额计提坏账准备引起[37]