行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、减持等）[2] 报告核心观点 * 报告认为，2024年9月26日中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，释放了强劲政策信号，为行业定调[2][8] * 当前房地产市场的核心问题是供需关系发生重大变化，行业处于新房、二手房库存高，销售、价格、开工处于历史较低位的“两高三低”阶段[8] * “止跌回稳”的关键在于达到量价企稳、供需动态平衡[9] * 从历史经验看，政策刺激后市场通常遵循销量、融资、价格、投资四个阶段的传导链条，融资企稳在价格企稳之前，销量和融资相关指标可作为监测政策效果的先行指标[2][9] * 展望2025年，预计商品房销售同比将继续边际改善，房价仍在寻底阶段（上半年是“价稳”关键期），房地产开发贷和个人按揭贷款保持平稳，开发投资企稳将慢于销量企稳近一年时间，预计2025年末触底[2][9] * 乐观情景下，预计2025年全年商品房销售面积累计同比增速为-5%，开发投资累计同比增速为-8%[2] * 2025年政策层面将在树信心、强组织、活资金、促更新、创产品等五个方面存在发力空间[2][9][114] 根据目录总结 1. “止跌回稳”面临的内外部形势 * 国民经济支柱产业地位再确认：房地产产业链条长、涉及面广，2023年7月后其作为“国民经济支柱产业”的地位再次形成共识[12] * 行业对经济影响深远：数据显示，涉房贷款占银行信贷比重约40%，房地产业相关收入占地方综合财力约50%，房地产占城镇居民资产约60%[12] * 2024年前三季度行业规模：全国新建商品房销售额6.88万亿元，房地产开发投资完成额7.86万亿元，三季度末房地产开发贷款余额13.79万亿元，三者分别占同期GDP的7.24%、8.27%和14.5%[12] * 供给端变化：住宅总量已基本满足需求，2020年中国家家庭户人均居住面积达41.76平方米，城市家庭人均居住面积为36.52平方米[13] * 需求端挑战：人口自然增长率连续两年为负；2023年城镇化率达66.16%，增速趋缓；2024年9月末居民部门杠杆率达61.3%；市场预期发生变化[13] * 宏观经济背景：出口面临挑战，若美国对中国商品全额征收60%高额关税，将影响2023年出口金额（24万亿元）的6%左右，占2023年GDP的1.1%[16] * 消费与投资情况：2024年1-11月社会消费品零售累计同比增3.5%；同期固定资产投资累计同比增3.30%，其中房地产业投资累计同比为-10.40%，是主要拖累因素[18][22] 2. “止跌回稳”的一揽子政策 * 政策对比（2014-2016周期 vs 2024年）：本轮政策参与的部门更多、覆盖面更广、力度更大，处于明显政策宽松时期[35] * 需求端政策力度空前：绝大多数城市全面放开限售和“限地价、限房价”；首套及二套房商贷最低首付比例降至15%；除个别城市外取消利率下限，2024年10月新发放个人住房贷款利率约3.15%；一线城市全部取消普宅和非普宅标准；交易税费降低[36] * 供给端去库存政策：2024年5月推出3000亿元保障性住房再贷款收购存量房；11月宣布运用地方政府专项债券收回收购存量闲置土地，规模为5年10万亿元；重启货币化安置，新增实施100万套城中村和危旧房改造，施政更为谨慎[33][35] * 金融端创新机制：2024年1月建立“城市房地产融资协调机制”，至年末项目贷款审批通过金额将超4万亿元，为“保交房”做出积极贡献[35] * 一线城市“领头羊”效应：政策叠加税费减免（如一套价值1000万、面积大于140平的二手房交易可减免70万税费），对一线城市发挥企稳带头作用具有积极意义[40][43][44] 3. 从历史、现状看“止跌回稳”监测指标 * 历史传导规律：政策刺激后，市场通常表现出量（销量）、融（融资）、价（价格）、投（投资）四个传导链条，且融资企稳在价格企稳之前[63] * 监测先行指标：应重点关注销量（如网签数据、主要城市销售情况）和融资（如房地产开发贷款）相关指标[63] * 当前市场阶段判断：2024年前三季度，销量指标已连续7个月降幅收窄，但价格、融资、投资指标仍在寻底[64] * 2025年关键任务：在保销量稳的基础上，力争融资和价格企稳，上半年对价格企稳十分关键；投资企稳预计要慢于销量企稳近一年，中性估计到2025年底[64] 4. 从量、价、融、投看房地产市场 * 销量（量）：销售总量连续三年收缩，2024年1-11月销售面积8.6亿平方米，相当于2011年同期水平[65] * 销量边际改善：5·17和9·26新政后，销售面积和金额累计同比跌幅逐月收窄，乐观预计2024年全年销售面积约9.5亿平方米[65] * 现房销售趋势：现房销售已连续20个统计月同比两位数正增长，与期房销售的累计同比剪刀差平均达52个百分点，现房销售将成为大势所趋[78] * 房价（价）：2024年11月70个大中城市新房、二手房价格指数分别为-6.10和-8.50，出现跌幅收窄迹象[83] * 核心城市抗压性：中指院70城新房平均价格从2023年6月高点18041元/平方米降至2024年10月15840元/平方米，降幅13.9%；十大城市二手房平均价格从2022年4月高点36239元/平方米降至2024年10月32250元/平方米，降幅12.3%，核心城市韧性更高[84][87] * 融资（融）：2024年一至三季度房地产开发贷款余额稳定在13.7万亿元附近；个人按揭贷款累计同比自2024年一季度起稳步回升[89][93] * 投资与库存（投）：2024年1-11月房地产开发投资累计同比下降10.4%，尚未企稳[101] * 租金回报率出现拐点：2024年8月，50个典型城市租金回报率（2.22%）超过10年期国债收益率；10月，一线城市租金回报率与5年期定期存款利率出现相交，显示资产价值处在低位并出现向好迹象[102] * 库存高位去化：2024年一季度商品房待售面积7.48亿平方米，商品住宅待售面积4.05亿平方米，同比分别增15.6%和23.8%，接近或超过2016年历史高位；政策刺激下，新房和二手房库存出现双降向好迹象[104][113] 5. 展望2025：树信心、强组织、活资金、促更新、创产品 * 树信心：建议加大税收抵扣力度、做好存量房贷利率分批下调、减少交易环节税费、加大购房补贴并与下游消费联动、研究出台重点人群专项支持政策[115][117] * 强组织：建议从预售制向现房销售逐步过渡；研究组建住房平准基金或住房政策性银行；未来5年是化解房地产等领域金融风险的重要时期[118] * 活资金：加快专项债券用于土地收储的力度；2025年“白名单”项目在供给端将继续发挥重要作用[119] * 促更新：建立商品房和保障房双轨制；重启货币化安置推进城市更新；鼓励商业银行加大银团合作和并购贷款支持[122] * 创产品：建议通过公募REITs等形式盘活超跌优质资产；创新金融产品联动资本市场；出台土地并购贷款配套政策；优化对稳健房企的集团层面融资支持[123]