报告行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持“看好”评级 [29] 报告的核心观点 - 过去3年中国房地产深度调整，放松政策效果有限，核心问题在于居民资产负债表走弱，9月“止跌回稳”和12月“稳住楼市股市”表态明确修复居民资产负债表政策思路，政策有效性增强，后续有望推出更积极政策，行业有望筑底 [29] - 中期需求有支撑但短期供给有约束，预计明年总量仍偏弱但结构强弹性，一二线城市有望供需逆转并展现强弹性，优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑并迎来量质双升 [29] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 新房成交量 - 上周（12.14 - 12.20）34个重点城市新房合计成交402.2万平米，环比上升1.5%，较23年周均成交379.6万平米上升5.9%，较本年周均成交251万平米上升60.2% [1] - 其中一二线城市合计成交371.4万平米，环比上升4.2%，较23年周均成交335.6万平米上升10.7%，较本年周均成交223.3万平米上升66.3%；三四线城市合计成交30.8万平米，环比下降23.3%，较23年周均成交44万平米下降30.1%，较本年周均成交27.7万平米上升11% [31] - 12月（12.1 - 12.20）34个重点城市截止上周一手房合计成交1110.4万平米，较11月同期环比上升25.9%，较去年12月同期同比上升11.3%，当月成交同比较11月上升5.3pct；年初累计至今成交1.4亿平米，同比下降24.6% [22] 二手房成交量 - 上周（12.14 - 12.20）13个重点城市二手房合计成交142.8万平米，环比下降20.3%；12月截至上周累计成交508.1万平米，较11月同期环比上升35.7%，较去年12月同期同比上升63.1%，当月成交同比较11月上升51.3pct；年初累计至今成交5881.5万平米，同比上升1% [35] 新房库存 - 上周（2024/12/14 - 2024/12/20）15个重点城市合计推盘120万平米，合计成交140万平米，成交推盘比为1.17倍，24年9 - 11月对应周成交/推盘比分别为0.79倍、1.51倍和1.26倍 [37] - 上周末（2024/12/20）15个重点城市合计住宅可售面积为9457万平米，环比下降0.2%；住宅3个月移动平均去化月数为16个月，环比下降0.8个月 [37] 行业政策和新闻跟踪 地产行业 - 宏观方面，中央财经委员办公室表示房地产市场已呈现出止跌回稳的积极态势，将对商品房建设实施“控增量、优存量、提质量”策略；国家统计局公布1 - 11月新建商品房销售面积8.6亿平，同比 - 14.3%，新建商品房销售额8.5万亿元，同比 - 19.2%，全国房地产开发投资9.4万亿元，同比 - 10.4%，11月单月销售面积同比 + 3.5%，销售金额同比 + 1.0% [29] - 因城施策方面，多地提升公积金额度，如扬州“以旧换新”最高贷款额度增至20%，乌鲁木齐提高至120万，长春提高至100万，山西晋城和青海海北州多子女家庭提高至120万，贵州毕节双缴存职工家庭80万元、单缴存职工家庭70万元；天津允许灵活就业人员自愿缴存住房公积金，月缴存额232元至6606元 [29][42] - 土地方面，12月19日合肥成功出让15宗地块揽金176.2亿，12月20日南京成交11宗涉宅地收金101.19亿元，武汉成功出让22宗地块共收土地金65.68亿元，无锡以75.3亿底价成交11宗涉宅地块 [43] 物管行业 - 泉州市住建局出台政策量化“五项标准”规范物业服务行为，完善“五项机制”强化部门监管力度；山西发改委公布物业服务收费新标准，收费范围设定在0.3至2.6元每平方米 [43] 重点公司公告 地产公司 - 融资方面，天健集团拟发行永续债25亿元/3 + N年，利率询价区间为2.2% - 3.2%；越秀地产与银行签订12亿港元融资协议，期限为18个月 [29] - 股权变动方面，建发股份收购建发地产10%股权，评估值30.66亿元，收购完成后持有建发房产64.654%的股权；中国金茂挂牌转让出售金茂三亚100%股权，转让总对价18.49亿元；浦东金桥挂牌转让新金桥广场100%股权，成交价格为11.98亿元 [29] - 股份购回方面，贝壳连续五日共耗资约2000万美元回购公司股份约32万股，占总股数的0.087% [29] 物管公司 - 越秀服务连续五日共耗资约183万港元回购公司股份约58万股，占总股数的0.038% [29][47] 板块行情回顾 地产板块 - 板块表现方面，SW房地产指数下跌4.83%，沪深300指数下跌0.14%，相对收益为 - 4.69%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第30位 [29] - 个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为*ST金科、海南高速、南国置业、皇庭国际、格力地产，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为世荣兆业、新华联、华远地产、栖霞建设、万通发展 [29] 物管板块 - 板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.33%，沪深300指数下跌0.14%，相对收益为 - 1.19%，板块表现弱于大市 [53] - 个股表现方面，物业管理板块涨跌幅排名前5位的物业管理个股分别为佳源服务、荣万家、兴业物联、星悦康旅、远洋服务，上周涨跌幅排名后5位的物业管理个股分别为宋都服务、绿城服务、南都物业、佳兆业美好、中海物业 [53] - 截至上周末，板块平均24、25年PE分别为13、11倍，估值较高的为华润万象生活的24、25年PE分别为17、13倍，新大正的24、25年PE分别为16、14倍；估值较低的为中海物业的24、25年PE分别为10、8倍，保利物业的24、25年PE分别为10、9倍 [87]