行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [18] 核心观点 - 需求端坚决落实"四个取消、四个降低、两个增加"，预计公积金利率有望下降、城改货币化扩容可期 [18] - 供给端商品房增加好房子供给，保障房以需定供加大力度，现房销售有力有序推行，期房优化预售资金监管 [18] - 房地产政策聚焦修复居民资产负债表，提出"止跌回稳"强底线要求，预计将进一步推动支持政策落地 [18] 需求端政策 - "四个取消"指取消限购、限售、限价和普宅标准 [18] - "四个降低"指降低公积金利率、房贷首付比、存量贷款利率及换购住房税费 [18] - "两个增加"指增加城改旧改、"白名单"信贷规模增加 [18] - 有效发挥住房公积金支持作用，预计公积金利率将进一步下降 [18] - 城改在新增100万套基础上再扩大规模，预计城改货币化规模扩容可期 [18] 供给端政策 - 商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，增加改善性住房特别是好房子供给 [18] - 以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度 [18] - 大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管 [18] 投资分析意见 - 推荐产品力房企：滨江集团、华润置地、保利发展、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国 [18] - 推荐低估值修复房企：新城控股、建发股份、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业 [18] - 推荐收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展 [18] - 推荐二手房中介：关注贝壳、我爱我家 [18] - 推荐物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务 [18] 行业数据 - 10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长 [8] - 已交付住房338万套，完成既定目标 [8] - 城中村改造扩围至300多个城市，实施城中村改造项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套（间） [8] - 建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套（间） [8] - 支持全国2050万缴存人提取住房公积金2402亿元用于支付房租 [8] 公司估值 - 保利发展2023A归母净利润120.7亿元，2024E归母净利润114.8亿元，2025E归母净利润121.0亿元 [13] - 招商蛇口2023A归母净利润63.2亿元，2024E归母净利润56.7亿元，2025E归母净利润62.4亿元 [13] - 滨江集团2023A归母净利润25.3亿元，2024E归母净利润29.1亿元，2025E归母净利润33.4亿元 [13] - 华发股份2023A归母净利润18.4亿元，2024E归母净利润17.8亿元，2025E归母净利润19.5亿元 [13] - 建发股份2023A归母净利润131.0亿元，2024E归母净利润32.2亿元，2025E归母净利润40.3亿元 [13] - 龙湖集团2023A归母净利润128.5亿元，2024E归母净利润117.5亿元，2025E归母净利润119.3亿元 [13] - 华润置地2023A归母净利润313.7亿元，2024E归母净利润280.9亿元，2025E归母净利润293.9亿元 [13] - 中国海外发展2023A归母净利润256.1亿元，2024E归母净利润231.5亿元，2025E归母净利润232.1亿元 [13] - 建发国际集团2023A归母净利润50.4亿元，2024E归母净利润51.3亿元，2025E归母净利润56.4亿元 [13] - 越秀地产2023A归母净利润31.9亿元，2024E归母净利润30.2亿元，2025E归母净利润31.8亿元 [13]