行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 长租公寓产品力在2023年实现质的飞跃，地方国企与市场化企业产品能力趋于一致 [28] - 2024年住房租赁产品力呈现平稳态势，企业产品能力达到新高度，未来将保持稳健发展和个性化提升 [13] - 大型租赁社区成为租赁市场新标杆，注重一站式生活配套体系，满足全生命周期居住需求 [35][37][53] 产品力榜单解读 - 2024年度全国住房租赁产品榜单涵盖十佳新建大型租赁社区、十佳城市更新租赁项目和十佳国企先锋实践项目 [22][40][63] - 新建大型租赁社区注重户型多样性和配套设施，满足全年龄段租住需求 [22][35] - 城市更新租赁项目通过存量物业改造提升居住品质和物业价值 [41] - 国企先锋实践项目积极响应国家政策，打造高品质保障性租赁住房 [63] 产品力发展背景 - 住房租赁行业处于高质量发展期，政策支持力度加大，保租房筹建目标持续推进 [18][115] - 土地供应由新建转向存量改造为主，个人房源供给回落，集中式公寓规模稳定上升 [98][103] - 租金水平受保租房入市影响下滑，个人租金稳跌，集中式公寓租金压力加剧 [126][106] - 公募REITs发行常态化，形成"首发+扩募"双驱动格局，助力保租房建设 [150][151] 产品创新迭代趋势 - 租赁产品趋向主题化、场景化和个性化，企业成本管控能力分化 [19] - 改造型项目着力解决户型大进深弊病，政策型项目深植党建元素 [19] - 房间配置、公区配置和软环境配置成为产品创新的重点 [19] 客户需求特征 - 租赁需求来源拓宽，客户"以租代购"趋势明显，整体容量扩围 [144][183] - 晚婚晚育导致首置年龄推迟，租赁需求周期延长 [146][164] - 租客年龄段由年轻向多元聚焦，小家化租赁趋势显著 [166][171] - 大型租赁社区更受青睐，强调空间尺度感和居住体验感 [172][190] - 租金并非唯一敏感点，产品品质需求逐步释放 [198] 未来产品发展趋势预测 - 租赁产品将更加注重品质提升，满足客户对户型设计、装修配置、公区打造和社区服务的需求 [198] - 青年公寓和高端公寓产品系将继续引领市场，满足不同客群的多元化需求 [85][86]