行业投资评级 - 买入：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在15%以上 [1] 核心观点 - 房地产行业供求关系已发生根本变化，政府通过收回、收购闲置土地及重启土储专项债，推动房地产市场止跌回稳 [33][85] - 多地政府积极响应政策，公开征集收回收购存量闲置土地，主要集中在三四线城市及县城 [4][45] - 专项债政策工具的推出有助于改善房企资金状况，加快盘活存量土地 [33][85] 拿地开工率与政策支持 - 2021年至今，地方国企、央企、民企和城投拿地项目中全部开工的地块分别为73%/65%/41%/20%，总体开工率分别为78%/72%/44%/22% [10] - 2021年房地产行业下行周期中，民企大量退出土地市场，城投起到拖底作用，但开发能力较弱，46%的地块由城投公司竞得 [6] - 中央出台支持盘活存量闲置土地相关政策，包括收回、收购闲置土地及重启土储专项债 [8][12][14] 土储专项债重启 - 时隔五年重启土储专项债，为收购土地提供资金支持，减少市场存量土地规模，改善土地供求关系 [8][14][43] - 专项债资金用于收回收购土地，优先收回企业无力或无意愿继续开发的土地 [15] - 土地出让金收入占政府性基金预算收入比例超过80%，截至2024年11月，地方本级土地出让收入累计同比下降22.4% [43] 地方政府收回收购土地案例 - 广州收回收购三幅未开发闲置土地，包括广龙地块、暨南大学北侧地块及大干围地块，总土地面积约23万平方米 [68][71] - 广龙地块补偿金额为70亿元，暨南大学北侧地块补偿金额为50.03亿元，大干围地块补偿金额为15.29亿元 [29][30][73] - 华侨城武汉洪山区TOD项目地块被收储，土地用途调整为住宅为主、商办为辅 [58][79] 收回收购土地面临的挑战 - 抵押债权关系复杂，部分开发商的存量土地已抵押，涉及多方利益，处置较为复杂 [62] - 回收定价存在矛盾，专项债需要偿还本息，定价过高或过低均影响政府与开发商的参与意愿 [62] - 土地价格下跌预期影响政府盘活存量土地的积极性 [83]