行业投资评级 - REITs市场整体处于政策红利期，2024年上市新项目达22只，累计发行规模超500亿元 [16] - 截至2024年11月21日，REITs全市场IRR约6.54%，P/NAV为1.01x，2024年年化可供分派率为6.87% [6] 核心观点 - 2024年REITs市场呈现波动式修复，年初至今总回报为8.5%，保障房板块总回报达到21.9% [21] - 基本面定价有效性逐步提升，弱周期资产如保租房、市政环保及能源表现较好，市场给予稳定性较高资产更低的风险溢价 [26] - 2025年REITs市场策略或延续三条主线展开，包括一级市场择机打新、关注弱周期板块回调后介入机会以及持续关注强周期板块的经营弹性 [61][37][2] 消费板块 - 消费REITs板块2025年或保持稳健经营态势，头部运营商项目如华润青岛万象城有望兑现更高业绩表现 [4] - 消费REITs板块配置性价比提升，建议优先关注头部运营商项目及受益于分级消费趋势的项目 [4] 环保能源板块 - 环保能源类REITs融资价值获广泛认可，2025年污水处理费提价将逐步落地，提升现金流分配能力 [5] - 能源类项目中，水电项目2024年受益于四川地区来水偏丰，但2025年仍需观察气候情况 [5] 产业园板块 - 产业园REITs在需求复苏过程中，更多凭借资产禀赋、主动运营管理能力及原始权益人资源倾斜维持稳定经营 [38] - 建议优先关注剩余租约期限较长、经营基本面相对稳定的厂房及研发办公项目 [38] 高速板块 - 高速公路REITs板块2025年或呈现企稳回升态势，建议配置低估值、货运占比较高的高速REITs [63] - 10月全国整车货运流量指数同比+2.5%，高速REITs项目经营或逐步企稳 [63] 保租房板块 - 保租房REITs经营韧性有望维持，租金水平较市场租金折扣较深且政策性较强的项目短期受市场影响较小 [62] - 建议优先关注经营确定性较高项目的配置机会 [62] 物流仓储板块 - 物流仓储REITs短期内建议关注出租率、租金水平及租约结构变化，中期配置角度头部运营商项目仍具较高配置价值 [74] 市场流动性 - 2024年公募REITs市场平均日换手率仅为0.83%，流动性相对不足或影响机构配置体量和节奏，但不影响配置方向 [35] 估值与波动率 - 2024年REITs市场P/NAV为1.01x，波动率进入收敛区间，风险收益比提升 [53][57] - 长期维度，若中国REITs逐步成为"中等收益，中等风险"的大类资产，或能有效拓宽股债主导的二元配置格局 [57]