报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年北京商业地产领域下行加速，各板块面临有效需求不足、新增供应推高和租金持续探底的复杂局面，但中央政策有望提振市场信心 [3] - 各板块表现分化，办公楼市场流动性好转但增量需求不足，零售地产市场供需格局变迁，物流地产市场从业主方市场向租户方市场演变 [6][7][8] - 新质生产力发展有望为办公楼市场带来需求，零售市场需应对高供应与弱需求，物流市场短期承压但中长期有发展空间 [32][55][73] 根据相关目录分别进行总结 办公楼市场 - 2024年进入深度博弈阶段，业主试探底线，租户寻求质价比，甲级办公楼市场流动性好转但增量需求不足 [6][11] - 租金同比下降16.1%，极限价格成新常态，预计2025年租金仍将同比下降14.8% [16][17] - 租金回调激发市场活跃度，成交量提升22%，预计2025年净吸纳量小幅回升至2.6万平方米 [20][21] - 企业租户选址更重成本控制，全市七个子市场行业聚集度同比减弱 [23][26] - 新质生产力企业成交量同比增长106%，望京、中关村和丽泽吸引77%相关企业 [30][32] 零售地产市场 - 2024年供需格局变迁，供应创新高，租赁需求“先扬后缓”，租金先涨后跌 [7][36] - 新增供应162万平方米，新项目“先入市再填铺”，平均入驻率提升16%至88% [41] - 上半年新租面积57万平方米，下半年需求降温，零售商聚焦存量运营 [44] - 各业态业绩分化，新能源汽车增长16%，时尚业营收增长12%，餐饮业扩张但营收下降 [46][47][51] - 2025年零售需求活跃度预计弱于2024年，市区租金预计同比下跌2.5个百分点，新增供应157万平方米 [55] 物流地产市场 - 2022 - 2024年经历周期性变化，从业主方市场向租户方市场演变 [8][60] - 2024年北京市场租金承压，净吸纳量仅4万平方米，空置率升至18.2%，租金下降5.5% [66] - 天津、廊坊净吸纳量达40万平方米以上，北京需求外溢推动周边市场发展 [65] - 2025 - 2027年预计新增供应298万平方米，市场租金将下行，年均降幅超5% [72] - 核心子市场如通州马驹桥和顺义空港抗风险韧性强，去化时间分别为3年和9年 [72]