行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1] 核心观点 - 京沪深二手房市场在9·26新政后供需两热 新增挂牌量稳步增长 但11月以来增长动能显著放缓 [4][5] - 新增挂牌房源主要集中在次核心区 60-90平面积段占比最高 房龄10-20年次新房为主力 [7][8][9] - 挂牌房源单价集中在3-8万元/平 总价100-500万元/套 主要对标刚需刚改客群 [12][13] - 京沪大面积段供过于求 深圳中小面积段去化压力较大 [15][18] - 上海新增挂牌量小于成交规模 市场热度有望延续 深圳将保持供求持稳 北京热度可能稳中有降 [23] 新增挂牌量变化 - 9·26新政后首月京沪深新增挂牌量环比分别上涨10% 25% 35% 11月起增长放缓 深圳12月前8日日均新增挂牌量较9月下降23% [5][6] 挂牌房源结构 - 60-90平面积段占比最高 北京38% 上海36% 深圳44% [7] - 10-20年房龄房源占比最高 北京47% 上海33% 深圳34% [8] - 次核心区新增挂牌量占比最高 北京朝阳28% 上海浦东24% 深圳龙岗25% [9][11] 挂牌价格分布 - 单价3-5万元/平占比最高 北京33% 上海35% 深圳35% [12][13] - 总价300-500万元/套占比最高 北京31% 上海29% 深圳33% [13] 供需情况 - 京沪大面积段供过于求 深圳中小面积段去化压力较大 [15][18] - 上海黄浦 长宁等区域"老破大"房源去化困难 [16] - 上海普陀中远两湾城 深圳龙岗锦荟PARK等项目成交活跃 [21][22] 后市预判 - 上海二手房市场热度有望延续 深圳将保持供求持稳 北京热度可能稳中有降 [23] - 京沪90平以内小面积段供需两热 价格下挫空间不大 大面积段受新房分流影响 [23] - 深圳大面积段二手房将保持坚挺 小面积段投资客去化困难 [23]