报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年1月楼市周期性回落但与2024年同期和春节月比仍有增幅，市场止跌企稳，二手涨幅略好于新房 [16] - 核心城市沪广深杭领涨全国，新房靠提质缩量优质盘、二手房以价换量维持成交高位 [16] - 1 - 2月春节假期成交大概率回落，但因去年基数低同比或持平或回正，短期内沪深杭新房市场热度能维持高位 [16] 根据相关目录分别进行总结 1月上半月一二手房成交情况 - 新房方面，37城总成交387万平方米，较2024年12月日均降45%，同比2024年1月日均增1%，较2024年2月春节月增47%；一线成交日均较2024年12月日均降27%，同比2024年1月日均增57%，较2024年2月春节月倍增 [3] - 二手方面，23城总成交479万平方米，较2024年12月日均降22%，同比2024年1月日均增27%，较2024年2月春节月增132%；一线环比降幅略高于二三线，与2024年1 - 2月比分别增45%和183%，成交热情不减 [4] 沪广深杭等城市成交情况 - 新房层面，上海、广州、深圳环比2024年12月日均跌幅和较2024年1 - 2月涨幅好于其他城市，市场韧性强 [5] - 二手房层面，上海、深圳、杭州同比2024年1月增幅超4成，较2024年2月春节月增2倍以上；沪深1月以来一二手房成交量未明显下行，新房提质缩量、二手房以价换量保持热度 [8][9] 1月推盘及新房开盘去化情况 - 上海、深圳、杭州开盘“提质缩量”促市场高热延续，上海、杭州项目平均开盘去化率超6成，上海环比2024年12月增18pcts，深圳虽环比降6pcts但仍好于2024年1 - 2月和全年均值；北京、广州市场热度转降，去化率仅略高于2024年春节月 [12] - 沪深杭项目分化加剧，热销项目分两类：核心区域改善和高端盘，如上海壹号院(锦园)等；高性价比刚需刚改盘，如深圳阅云境广场等 [13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年豪宅市场整体逆势增长且分化显著，新房“越贵越买”，二手成交增长乏力，预计后市豪宅市场新房优于二手行情将延续，新房豪宅区域间、产品间竞争将加剧，供应扎堆片区需加快入市节奏并提升产品竞争力以实现热销 [3][17] 根据相关目录分别进行总结 总价3000万元以上成交大增，新房“越贵越买”，二手成交增长略显乏力 - 2024年30个重点城市3000万以上高端住宅新房和二手房分别成交4356套和1497套，同比分别增长65%和17%，新房增幅高于二手房 [3] - 新房呈现“越贵越买”特征，亿元豪宅同比倍增144%，涨幅高于5000万元 - 1亿元的97%和3000 - 5000万元的58%，二手亿元豪宅与2023年成交持平 [3] 一线新房豪宅成交集中度上升，上海仍是高端需求集中释放首选 - 四个一线城市2024年新房总价3000万以上豪宅成交套数占重点30城比重由2023年91%增至94%，二手占比由87%降至85% [4] - 2024年上海总价3000万以上新房成交2600套，占比60%；二手成交635套，占比43% [7] 新房豪宅供给放量促进成交爆发，产品迭代升级切中需求升维 - 新房豪宅成交量爆发与供给放量有关，上海、深圳、苏州等2024年新房豪宅供给均有不同程度放量 [8] - 上海2024年新房总价3000万以上年供给套数达3342套，较2023年倍增，市中心核心区有豪宅集中入市，成交稳步攀升 [8] - 深圳2024年总价3000万以上豪宅供给量达656套，较2023年倍增，达5年来新高，供求比持稳在1左右 [9] - 苏州2024年3盘加推近100套总价3000万以上豪宅房源，拉动新房豪宅成交套数倍增 [11] - 新房豪宅“越贵越买”，高端购买力更愿为产品和服务买单，上海2024年豪宅产品创新有社区打造、户型设计、传承设计三大类特征 [11] 二手豪宅新增挂牌量下降、价格跌幅小，对高端需求吸引力不及新房 - 7个重点城市2024年总价3000万以上新增挂牌量价微跌，成交行情不及新房，仅北京、上海新增挂牌量超1000套，北京、深圳同比持增，其余5城下降 [13] - 多数小区二手可比挂牌价格仅微跌10%，业主对售价预期较高，二手豪宅对高端客群吸引力不足 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年深圳楼市成交“独领风骚”，929新政是直接催化剂，新政后四季度一二手房成交占比全年4 - 5成，一二手房成交结构趋同，以刚需产品为主，新房顶豪占比持增，二手房购买力持续降级，预判新政对深圳楼市提振效应递减，后续或迎阶段性疲软期，若政策利好持续加码，市场有望延续热度 [4][5][20] 根据相关目录分别进行总结 深圳一二手成交增幅居前，9·26后成交面积激增占比全年4 - 5成 - 2024年深圳新房成交面积、金额位列全国TOP10且唯一双正增，二手房成交金额位列全国TOP2，一二手成交规模同比正增46%涨幅居首 [4] - 929新政是市场热度提升的直接引爆点，自2024年10月以来一二手房成交面积攀升，四季度成交面积占全年比重分别达49%和39% [5] 新房刚需70 - 90平、300 - 500万元占比约4成，顶豪占比微增1pcts - 新房成交结构呈刚需、顶豪“两头翘”特征，刚需70 - 90平、300 - 500万元占比约4成且较2023年持增，顶豪200平以上、3000 - 5000万成交占比上升1pcts [6][8] - 面积段上，70 - 90㎡成交占比36%且较2023年持增1pcts，50 - 70㎡和200㎡占比不足5%但均上升1pcts [8] - 总价段上，300 - 500万元成交占比由2023年35%增至41%，100 - 300万元、800 - 1000万元、3000 - 5000万元成交占比均增1pcts [9] - 区域上，成交集中在龙岗、龙华和宝安区，2024年成交占比均在2成左右，龙岗和龙华占比分别上涨5pcts和2pcts，光明区成交占比为24%，较2023年提升1pcts [9][10] 二手房购买力降级、总价300万以上普降，50 - 90平产品集中度上升 - 二手房成交主力面积段集中在70 - 90平，区域集中在龙岗区，与新房结构趋同，购买力降级，300万以上总价段成交占比或持平或回落，仅100 - 300万占比上升7pcts [10] - 面积段上，70 - 90㎡成交占比34%且较2023年持增1pcts，50 - 70㎡占比16%，较2023年上升1pcts [10] - 总价段上，300 - 500万元成交占比34%，300万以上总价段成交占比持平或回落，500 - 800万降幅显著，较2023年下降6pcts，300万以内总价段成交占比稳中有增 [11][13] - 区域上，成交集中在龙岗、福田，2024年成交占比均在2成以上，龙岗占比微增1pcts，福田、南山等改善片区成交占比不增反降 [14] 新房刚需、高改项目两头翘，二手销量居前多为刚需项目以价换量 - 深圳2024年商品住宅成交面积TOP10项目集中在南山、龙华和宝安区，符合刚需、豪宅“两头翘”特征，南山项目定位高端，均价超8万元/平方米，前海时代等项目年销量超500套，宝安项目侧重刚需，鸿荣源珈誉年销售规模超20万平方米位列榜首 [15] - 二手成交套数居前多为刚需项目以价换量，集中在龙华和龙岗片区，2024年成交均价较2023年降幅均在10%以上 [17]

报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 2025年1月24个重点城市计划出让含宅土地76宗，起拍总价582亿元，其中北京、杭州本月计划出让底价超100亿元，北京2号单日出让底价超100亿元 [3] 根据相关目录分别进行总结 重点城市宅地土拍日历 - 1月1日重庆出让1宗地块，底价1.3亿元 [4] - 1月2日北京出让地块底价150.3亿元，济南出让1宗，苏州出让1.3亿元，西安出让12.3亿元 [4] - 1月3日合肥出让0.7亿元 [4] - 1月5日重庆出让3宗地块 [4] - 1月6日济南出让3.3亿元 [4] - 1月8日福州出让0.04亿元，苏州出让2.3亿元 [4] - 1月9日济南出让11.5亿元，西安出让2.5亿元，长沙出让3亿元，重庆出让6.2亿元 [4] - 1月11日济南出让1.2亿元 [4] - 1月13日西安出让1亿元 [4] - 1月14日杭州出让25.5亿元，合肥出让6.7亿元，武汉出让0.2亿元，长沙出让3.3亿元 [4] - 1月15日合肥出让2.8亿元，济南出让1.3亿元，长沙出让0.5亿元 [4] - 1月16日北京出让40.1亿元，深圳出让18亿元，西安出让0.7亿元，重庆出让0.6亿元 [4] - 1月17日苏州出让5.9亿元，重庆出让3.8亿元 [4] - 1月20日北京出让34.8亿元 [4] - 1月21日杭州出让23.1亿元，武汉出让10.7亿元，郑州出让2.9亿元 [4] - 1月22日苏州出让3.6亿元，西安出让0.02亿元，长沙出让2.9亿元 [4] - 1月23日南京出让4.7亿元，无锡出让30亿元 [4] - 1月24日广州出让8.8亿元，杭州出让54.3亿元，上海出让16亿元，郑州出让3.2亿元 [4] - 1月25日南京出让18.1亿元 [4] - 1月27日北京出让23.2亿元，广州出让38亿元 [4] 各城市土拍日历（按当月城市出让宅地底价排序） - 北京1月2日2宗地块，底价150亿元，建面20万㎡，占地8万㎡；1月16日1宗，底价40.1亿元，建面6.9万㎡，占地2.7万㎡；1月20日1宗，底价34.8亿元，建面11.4万㎡，占地6.7万㎡；1月27日1宗，底价23.2亿元，建面11.7万㎡，占地4.9万㎡ [6] - 杭州1月14日2宗地块，底价25.5亿元，建面10.8万㎡，占地5.0万㎡；1月21日3宗，底价23.1亿元，建面15.9万㎡，占地12.4万㎡；1月24日3宗，底价54.3亿元，建面26.3万㎡，占地13.2万㎡ [6] - 广州1月24日1宗地块，底价8.8亿元，建面2.7万㎡，占地0.8万㎡；1月27日1宗，底价38.0亿元，建面16.0万㎡，占地2.7万㎡ [6] - 无锡1月23日5宗地块，底价30.0亿元，建面33.5万㎡，占地21.7万㎡ [6] - 南京1月23日2宗地块，底价4.7亿元，建面3.5万㎡，占地3.3万㎡；1月25日3宗，底价18.1亿元，建面19.5万㎡，占地10.3万㎡ [6] - 济南1月2日1宗地块，底价1.0亿元，建面6.3万㎡，占地3.5万㎡；1月6日1宗，底价3.3亿元，建面5.6万㎡，占地3.3万㎡；1月9日4宗，底价11.5亿元，建面51.4万㎡，占地20.7万㎡；1月11日1宗，底价1.2亿元，建面7.2万㎡，占地4.0万㎡；1月15日1宗，底价1.3亿元，建面7.5万㎡，占地4.2万㎡ [6] - 深圳1月16日1宗地块，底价18.0亿元，建面10.4万㎡，占地2.1万㎡ [6] - 西安1月2日1宗地块，底价12.3亿元，建面23.8万㎡，占地9.8万㎡；1月9日1宗，底价2.5亿元，建面4.0万㎡，占地1.8万㎡；1月13日1宗，底价1.0亿元，建面3.9万㎡，占地1.7万㎡；1月16日1宗，底价0.7亿元，建面2.3万㎡，占地0.5万㎡；1月22日1宗，底价0.02亿元，建面0.2万㎡，占地0.1万㎡ [6] - 上海1月24日1宗地块，底价16.0亿元，建面7.0万㎡，占地7.8万㎡ [6] - 重庆1月1日1宗地块，底价1.3亿元，建面6.7万㎡，占地4.2万㎡；1月5日4宗，底价3.0亿元，建面26.6万㎡，占地12.8万㎡；1月9日4宗，底价6.2亿元，建面28.4万㎡，占地22.0万㎡；1月16日1宗，底价0.6亿元，建面3.7万㎡，占地1.5万㎡；1月17日4宗，底价3.8亿元，建面34.9万㎡，占地27.2万㎡ [6] - 苏州1月2日1宗地块，底价1.3亿元，建面2.3万㎡，占地2.3万㎡；1月8日1宗，底价2.3亿元，建面1.6万㎡，占地1.0万㎡；1月17日2宗，底价5.9亿元，建面2.5万㎡，占地2.4万㎡；1月22日1宗，底价3.6亿元，建面5.0万㎡，占地4.9万㎡ [6] - 武汉1月14日1宗地块，底价0.2亿元，建面1.8万㎡，占地1.0万㎡；1月21日2宗，底价10.7亿元，建面18.8万㎡，占地5.6万㎡ [6] - 合肥1月3日2宗地块，底价0.7亿元，建面2.9万㎡，占地1.6万㎡；1月14日2宗，底价6.7亿元，建面12.7万㎡，占地5.2万㎡；1月15日1宗，底价2.8亿元，建面10.8万㎡，占地5.4万㎡；1月9日1宗，底价3.0亿元，建面7.4万㎡，占地3.1万㎡ [6] - 长沙1月9日1宗地块，底价3.0亿元，建面7.4万㎡，占地3.1万㎡；1月14日3宗，底价3.3亿元，建面24.6万㎡，占地11.4万㎡；1月15日1宗，底价0.5亿元，建面4.9万㎡，占地1.9万㎡；1月22日1宗，底价2.9亿元，建面14.0万㎡，占地4.5万㎡ [6][8] - 郑州1月21日1宗地块，底价2.9亿元，建面5.2万㎡，占地1.5万㎡；1月24日1宗，底价3.2亿元，建面4.7万㎡，占地1.9万㎡ [8] - 福州1月8日1宗地块，底价0.04亿元，建面0.6万㎡，占地0.4万㎡ [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年四季度房地产核心指标企稳，杭州、上海等八个城市2025年将率先回稳，更多城市大力去库存降风险，供小于求成新房市场常态 [6] - 得益于中央举措和各地执行，2024年典型城市库存指标减轻，若保持进度2025年部分城市狭义消化周期有望回归合理范围，市场信心或回升助力行业筑底企稳 [18] 根据相关目录分别进行总结 狭义库存 - 2024年多数样本城市狭义库存规模下降，上海、成都、西安虽上升但新房去化佳，位列2025年回稳城市 [7] - 郑州、青岛等五城2024年末狭义库存减少超130万㎡，东莞同比降25% [7] - 九成样本城市消化周期较2023年上升，超半数在18个月以上，但狭义库存下降表明去库存进程推进 [7] 新房供求 - 九成样本城市2024年供小于求，14市供求差值超100万㎡，青岛、长春、重庆供求比低于0.6，存量项目成主力减轻库存压力 [9] - 提高新增供应质量可提升开盘去化率，但压降库存需加速存量项目交易流速，如青岛胶州老城板块 [9] 土地供给 - 10个城市2024年土地成交量较2023年降超200万㎡，上海少成交512万㎡宅地，若计协议出让减少800万㎡，同比降过半，成交金额约2700亿元仍排第一 [12] - 西安、杭州在企稳8城之列，郑州、苏州、东莞土地交易量同比降幅超一半，东莞2024年只成交52万㎡宅地，同比降82%，无商品住宅用地成交 [12][13] 长期库存 - 2024年多数城市新房成交大于土地成交，深圳、重庆等7市宅地成交建面不到新房一半，广义消化周期降超6个月 [15] - 深圳2024年新房成交492万㎡，宅地成交89万㎡，长期库存降403.6万㎡，广义消化周期降9.8个月 [15] - 重庆新房交易量下滑后供给侧调整，2024年成交建面135万㎡为新房四分之一，长期库存减404万㎡，广义消化周期降9个月，高品质低密宅地成主力 [16] 典型城市去库存“成绩单” - 库存基数高、2024年末消化周期超2年的东莞、郑州等城市大幅减少土地供应，相当于降低消化周期超9个月，深圳、重庆等城市土地成交小于新房，压降长期库存推动消化周期降9个月或更久 [18] - 若保持2024年进度，2025年东莞、郑州等城市狭义消化周期有望重回18个月内，长春、常州等城市去化压力有望改善 [18]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年中国房地产行业兑现年初政府工作报告工作目标，进入风险化解新周期，四季度新房销售规模转好，库存回落 [4] - 2025年将继续推动房地产止跌回稳，需求侧释放住房需求潜力，供给侧控制用地供应、盘活存量，行业融资支持风险化解和平稳发展，年初指标有望向好 [22][23] 各部分总结 宏观经济与金融指标 - 2024年四季度GDP同比增长5.4%，拉动全年GDP增速达5.0%，完成经济发展目标 [4][5] - 12月规模以上工业增加值同比实际增长6.2%，全年规模以上工业增加值比上年增长5.8% [6] - 全年社会消费品零售总额487895亿元，比上年增长3.5%；全国固定资产投资（不含农户）514374亿元，比上年增长3.2%；货物进出口总额438468亿元，比上年增长5.0% [6] - 全年全国城镇调查失业率平均值为5.1%，比上年下降0.1个百分点 [6] - 全年全国居民人均可支配收入41314元，比上年名义增长5.3%，扣除价格因素实际增长5.1% [6] - 12月M1同比下降1.4%，跌幅收窄2.3个百分点，M2同比增速上升至7.3%，M1 - M2增速差距减小至8.7个百分点 [7][8] - 12月个人房贷利率约为3.11%，同比下降0.88个百分点，12月居民中长期贷款增长2.25万亿元，较11月同比增量扩大约1400亿元 [8] - 12月末，M2余额313.53万亿元，同比增长7.3%；M1余额67.1万亿元，同比下降1.4%；M0余额12.82万亿元，同比增长13%；全年净投放现金1.47万亿元；月末人民币贷款余额255.68万亿元，同比增长7.6%；2024年末社会融资规模存量为408.34万亿元，同比增长8% [9] 房地产需求侧 - 12月新房市场交易数据向好，一二线城市成交热度高，12月新建商品房销售面积1.13亿平方米，同比持平，销售额1.16万亿元，同比上升2%，11、12月连续两个月止跌 [10] - 全年销售面积9.7亿平方米，成交金额9.7万亿元，分别同比下降12.9%和17.1%，分别较前10月收窄1.4和2.1个百分点 [10] - 70城房价同比降幅连续两月收窄，12月一手房价同比下降3.8%，降幅比上月收窄0.5个百分点，一线城市环比由平转涨0.2% [12] - 四季度以来新房市场信心回升强于二手房市场，新房成交规模占比持续上升，部分核心城市房价连续两个月环比回升 [13] 房地产供给侧 - 2024年全年房屋施工面积73亿平方米，同比下降12.7%；新开工面积7.4亿平方米，同比下降23%；竣工面积7.4亿平方米，同比下降27.7% [15] - 12月新开工面积6585万平方米，环比上升8%，连续两个月环比回升，同比下降23%，降幅较上月缩小 [15] - 12月房企竣工面积为2.6亿平方米，同比下降30.4%，降幅较11月收窄8.4个百分点，全年完成既定交付目标 [17] - 2024年全国房地产开发投资10万亿元，同比下降10.6%，降幅较前11月扩大0.2个百分点，单月开发投资环比下降9.3% [19] - 12月土地投资规模岁末翘尾，单月土地成交建面3.3亿平方米，环比上涨97%，同比下降12%，全年经营性土地成交建面11.3亿平方米，同比下降16% [19] 后市展望 - 2025年将推动房地产止跌回稳，需求侧释放住房需求，供给侧控制用地、盘活存量，行业融资支持风险化解 [22] - 2025年初交易量、房价、竣工等指标有望向好，一季度商品房销售面积、金额同比降幅将大幅收窄，更多城市房价指数止跌筑底 [23] - 土地交易规模有望维持低位，施工面积调降，竣工规模向好，库存压力减轻，新开工和开发投资仍处收缩周期，但有望边际改善 [23][24]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年天津、武汉、苏州二手房成交套数不升反降但成交韧性好于新房，源于购房者购买力降级和客户基数缩量，客户更倾向100 - 140平中等面积段户型 [3][5][15] - 短期内武汉、天津供求基本匹配，市场有望延续高位震荡行情，苏州短期内挂牌量超成交量，70平以下和140平以上户型有库存积压风险 [15] 根据相关目录分别进行总结 津汉苏2024年二手房成交套数情况 - 2024年30个重点城市二手房成交面积达2.3亿平方米，较2024年正增6%，多数城市延续增势，天津、武汉、苏州二手成交套数同比微降4%、2%和4%，跌幅在5%以内，总体高位震荡 [3] - 三城二手房成交韧性好于新房，2021 - 2024年二手房成交占比波动上行，2024年三城二手房成交占比分别为61%，57%和62%，较2021年分别增长14pcts、20pcts和21pcts [5] 总价段成交情况 - 天津、武汉、苏州刚需购买力降级，中高改购买力相对坚挺，总价200万以下成交是主力且占比增长显著，武汉、苏州2024年成交占比分别为82%和52%，较2023年分别增长6.14pcts和4.52pcts，200 - 300万总价段跌幅最显著 [7] - 天津、苏州600 - 1000万中改高改总价段成交占比小幅增长，1000万以上总价段成交占比无明显变化 [7] 面积段成交情况 - 天津、武汉、苏州70平以下极致刚需成交占比显著下滑，天津、武汉70平以下成交套数占比均下跌2个百分点以上，大面积段100 - 160平普涨 [8] - 武汉100 - 120平2024年成交套数占比上升2.54pcts，苏州120 - 140平和180平以上成交套数占比分别上升1.23pcts和1.38pcts [8] 津汉苏挂牌与成交匹配情况 - 从量上看，苏州供过于求，供求比1.93，天津、武汉供求持稳，供求比分别为0.9和1.1 [9] - 从结构上看，总价段主力聚焦200万以下，占比超5成；面积段天津、武汉各面积段供求持稳，苏州各面积段供过于求，90平以下、150 - 160平和180平以上供求比超2 [11][13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年12月房地产各项指标延续四季度回升之势，核心城市二手房市场量价齐升，供求双方信心进入筑底周期，二手房市场率先迎来信心恢复期，二手房价指标暖意有望在2025年上半年辐射至新房市场，助力更多城市完成房地产市场阶段性筑底 [16] 根据相关目录分别进行总结 近半小区成交价环比上涨，高频交易小区数量达年内新高 - 2024年12月CRIC监测重点城市一二手房成交同比分别增长17%和11%，开盘去化率稳定在四成左右的年内高位 [4] - 12月以12个典型城市二手房小区为样本，48.3%的小区成交价环比上升，较上月增加0.2个百分点，房价上涨小区占比连续三个月增多，高频成交样本小区数量达年内新高 [4] - 12月有34%的小区挂牌价环比上涨，继11月之后再创2024年下半年新高 [4] 南京、深圳连续两月过半小区房价上涨，武汉二手量价齐跌主因一手放量升温 - 12月深圳、重庆等均有过半小区房价环比上涨，其中深圳、重庆分别有66%和65%的小区房价环比上行 [7] - 南京、深圳连续两个月有过半小区房价环比上涨，合肥、苏州12月房价迎来“补涨”，上涨小区数量占比再度超过半数 [7] - 广州12月房价环比上涨小区占比减少至三成左右，属于指标正常波动 [7] - 武汉11、12月连续两个月房价上涨小区占比不足半数，12月二手房成交套数环比下降，主因年末一手房市场交易量大幅增长，2024年12月武汉新房成交1.6万套，同比大增70% [7] 议价空间持续转小，南京、苏州已低于5% - 12月典型城市二手房平均议价空间为18.6%，较11月下降0.4个百分点，自2024年8月以来连续5个月议价空间转小 [10] - 12月南京、苏州平均议价空间收窄至5%以内，苏州部分改善、高端项目12月小区成交均价高出挂牌均价，优质房源去化提速 [11] 更多改善类小区迎来涨价，议价空间亦为各类小区最低 - 12月改善小区房价迎来“轮涨”，52%的改善类小区成交房价环比上涨，较11月增加4.9个百分点，刚需类小区上涨小区占比为45%，较上月回落3.7个百分点，高端小区连续两个月有半数以上小区房价环比上行 [15] - 12月改善类小区平均议价空间仅有16.5%，为各类小区中最低，刚需、高端类小区议价空间分别为20%和17%，如杭州滨江区府某流量高端项目12月平均议价空间收窄至5%以内，较11月下降20个百分点 [15]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1] 核心观点 - 2024年下半年以来，行业稳市场政策力度和出让频次明显提升，9·26新政后，需求端指标延续热度，典型城市开盘去化率年内首次突破四成，一二手房成交规模均创年内新高 [3] - 二手房价格在10月基础上迎来更多积极信号，11月有48%的小区成交价环比上升，较上月增加2.3个百分点，房价上涨小区占比连续两个月增多 [3] - 11月有33%的小区挂牌价环比上涨，较上月增加6.4个百分点，成交价和挂牌价小区上涨占比双双上升，供给、需求信心共同回升，二手房价出现明确筑底信号 [4] - 南京、广州11月成交价"补涨"，超六成小区房价环比上行，北京和上海连续两个月均有过半小区房价环比上涨 [6] - 11月典型城市二手房平均议价空间为19%，较10月下降0.4个百分点，刚需类小区议价空间也出现收窄，降至20%以内 [9][11] - 改善和高端小区议价空间较10月小幅回升，但仍低于9月水平，高端小区11月平均议价空间为19.2%，较9月下降2.5个百分点 [12] - 11月土地投资、一二手房成交、开盘去化等指标持续好转，房价指标也在持续转好，供求双方对于房价走势的判断、城市之间的走势特征、买卖双方心理价位的差距均在向着企稳的方向逐步缩小 [13] 城市走势 - 南京、广州、天津、深圳、北京、上海等均有过半小区房价环比上涨，南京、广州分别有75%和60%的小区房价环比上行 [6] - 北京天通苑、四惠、望京板块不少小区房价持续环比上涨 [6] - 合肥、苏州11月涨价小区占比较低，主要因10月指标较高，属于正常回调 [6] 议价空间 - 11月典型城市二手房平均议价空间为19%，较10月下降0.4个百分点 [9] - 刚需类小区平均议价空间降至20%以内，北京丰台区小屯板块某流量刚需项目11月议价空间缩窄至一成左右，较9月减少超过10个百分点 [11] - 改善和高端小区议价空间较10月小幅回升，但仍低于9月水平，高端小区11月平均议价空间为19.2%，较9月下降2.5个百分点 [12] 典型项目 - 北京玉桥东里10-11月平均成交均价22000元/平方米，较9月上涨14%，成交套数较9月增加97% [15] - 上海中远两湾城10-11月平均成交均价71000元/平方米，较9月上涨25%，成交套数较9月增加115% [15] - 天津枫丹天城10-11月平均成交均价10000元/平方米，较9月上涨14%，成交套数较9月增加181% [15] - 武汉朗诗里程10-11月平均成交均价15000元/平方米，较9月上涨14%，成交套数较9月增加104% [15] - 西安保利心语花园10-11月平均成交均价18000元/平方米，较9月上涨13%，成交套数较9月增加75% [15] - 重庆富力院士廷10-11月平均成交均价8000元/平方米，较9月上涨14%，成交套数较9月增加47% [15] - 南京紫杨佳园10-11月平均成交均价16000元/平方米，较9月上涨14%，成交套数较9月增加19% [15] - 广州万科幸福誉10-11月平均成交均价19000元/平方米，较9月上涨6%，成交套数较9月增加87% [15]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1] 核心观点 - 京沪深二手房市场在9·26新政后供需两热 新增挂牌量稳步增长 但11月以来增长动能显著放缓 [4][5] - 新增挂牌房源主要集中在次核心区 60-90平面积段占比最高 房龄10-20年次新房为主力 [7][8][9] - 挂牌房源单价集中在3-8万元/平 总价100-500万元/套 主要对标刚需刚改客群 [12][13] - 京沪大面积段供过于求 深圳中小面积段去化压力较大 [15][18] - 上海新增挂牌量小于成交规模 市场热度有望延续 深圳将保持供求持稳 北京热度可能稳中有降 [23] 新增挂牌量变化 - 9·26新政后首月京沪深新增挂牌量环比分别上涨10% 25% 35% 11月起增长放缓 深圳12月前8日日均新增挂牌量较9月下降23% [5][6] 挂牌房源结构 - 60-90平面积段占比最高 北京38% 上海36% 深圳44% [7] - 10-20年房龄房源占比最高 北京47% 上海33% 深圳34% [8] - 次核心区新增挂牌量占比最高 北京朝阳28% 上海浦东24% 深圳龙岗25% [9][11] 挂牌价格分布 - 单价3-5万元/平占比最高 北京33% 上海35% 深圳35% [12][13] - 总价300-500万元/套占比最高 北京31% 上海29% 深圳33% [13] 供需情况 - 京沪大面积段供过于求 深圳中小面积段去化压力较大 [15][18] - 上海黄浦 长宁等区域"老破大"房源去化困难 [16] - 上海普陀中远两湾城 深圳龙岗锦荟PARK等项目成交活跃 [21][22] 后市预判 - 上海二手房市场热度有望延续 深圳将保持供求持稳 北京热度可能稳中有降 [23] - 京沪90平以内小面积段供需两热 价格下挫空间不大 大面积段受新房分流影响 [23] - 深圳大面积段二手房将保持坚挺 小面积段投资客去化困难 [23]