行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1] 核心观点 - 2024年下半年以来，行业稳市场政策力度和出让频次明显提升，9·26新政后，需求端指标延续热度，典型城市开盘去化率年内首次突破四成，一二手房成交规模均创年内新高 [3] - 二手房价格在10月基础上迎来更多积极信号，11月有48%的小区成交价环比上升，较上月增加2.3个百分点，房价上涨小区占比连续两个月增多 [3] - 11月有33%的小区挂牌价环比上涨，较上月增加6.4个百分点，成交价和挂牌价小区上涨占比双双上升，供给、需求信心共同回升，二手房价出现明确筑底信号 [4] - 南京、广州11月成交价"补涨"，超六成小区房价环比上行，北京和上海连续两个月均有过半小区房价环比上涨 [6] - 11月典型城市二手房平均议价空间为19%，较10月下降0.4个百分点，刚需类小区议价空间也出现收窄，降至20%以内 [9][11] - 改善和高端小区议价空间较10月小幅回升，但仍低于9月水平，高端小区11月平均议价空间为19.2%，较9月下降2.5个百分点 [12] - 11月土地投资、一二手房成交、开盘去化等指标持续好转，房价指标也在持续转好，供求双方对于房价走势的判断、城市之间的走势特征、买卖双方心理价位的差距均在向着企稳的方向逐步缩小 [13] 城市走势 - 南京、广州、天津、深圳、北京、上海等均有过半小区房价环比上涨，南京、广州分别有75%和60%的小区房价环比上行 [6] - 北京天通苑、四惠、望京板块不少小区房价持续环比上涨 [6] - 合肥、苏州11月涨价小区占比较低，主要因10月指标较高，属于正常回调 [6] 议价空间 - 11月典型城市二手房平均议价空间为19%，较10月下降0.4个百分点 [9] - 刚需类小区平均议价空间降至20%以内，北京丰台区小屯板块某流量刚需项目11月议价空间缩窄至一成左右，较9月减少超过10个百分点 [11] - 改善和高端小区议价空间较10月小幅回升，但仍低于9月水平，高端小区11月平均议价空间为19.2%，较9月下降2.5个百分点 [12] 典型项目 - 北京玉桥东里10-11月平均成交均价22000元/平方米，较9月上涨14%，成交套数较9月增加97% [15] - 上海中远两湾城10-11月平均成交均价71000元/平方米，较9月上涨25%，成交套数较9月增加115% [15] - 天津枫丹天城10-11月平均成交均价10000元/平方米，较9月上涨14%，成交套数较9月增加181% [15] - 武汉朗诗里程10-11月平均成交均价15000元/平方米，较9月上涨14%，成交套数较9月增加104% [15] - 西安保利心语花园10-11月平均成交均价18000元/平方米，较9月上涨13%，成交套数较9月增加75% [15] - 重庆富力院士廷10-11月平均成交均价8000元/平方米，较9月上涨14%，成交套数较9月增加47% [15] - 南京紫杨佳园10-11月平均成交均价16000元/平方米，较9月上涨14%，成交套数较9月增加19% [15] - 广州万科幸福誉10-11月平均成交均价19000元/平方米，较9月上涨6%，成交套数较9月增加87% [15]