行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2024年北京商业地产市场整体承压，办公楼、零售地产和物流地产均面临有效需求不足、新增供应推高和租金持续探底的复杂局面 [3] - 2024年底中央政治局会议释放积极信号，预计2025年政策将更加积极，提振市场信心 [3] - 报告采用图表形式展示市场趋势，帮助各方快速把握市场形势，为2025年战略方向提供预判依据 [3] 办公楼市场 - 2024年北京办公楼市场进入深度博弈阶段，业主方通过极限价格试探市场底线，租户方加速流动寻找最优质价比 [6][11] - 甲级办公楼市场流动性好转，成交量较2023年回升22%，但增量需求不足仍是主要问题 [6][11][21] - 租金同比下降16.1%，预计2025年租金将继续下降14.8% [16][17] - 新质生产力相关企业成交量同比增长106%，望京、中关村和丽泽子市场吸引77%的新质生产力企业 [30][32] 零售地产市场 - 2024年北京零售地产市场供需格局变化，新增供应量达162万平方米，创历史新高 [36][41] - 新项目普遍以低入驻率先行开业，一年内平均入驻率提升16%至88% [41] - 租赁需求呈"先扬后缓"趋势，上半年需求高企，下半年因零售商业绩承压需求显著降温 [36][44] - 2025年预计新增供应157万平方米，市区租金预计同比下跌2.5个百分点 [55] 物流地产市场 - 2024年北京物流地产市场进入下行周期，租金下降5.5%，净吸纳量仅4万平方米 [65][66] - 天津和廊坊市场因北京需求外溢，净吸纳量分别达到40万平方米以上 [65] - 2025-2027年北京物流地产市场预计新增供应298万平方米，去化现有空置和新增供应需19年 [72] - 通州马驹桥和顺义空港子市场去化时间分别为3年和9年，表现出较强抗风险韧性 [72]