住房收储政策背景与演进 - 住房收储政策旨在通过政府或国有企业收购未售商品房，转化为保障性住房或其他公共用途，以应对房地产库存压力和保障性住房需求 [3] - 政策演进分为探索阶段（2022年）、试点阶段（2023年）和全面推广阶段（2024年），中央和地方政策逐步细化，资金支持力度从1000亿元提升至3000亿元 [4][5] - 本轮住房收储行动由政府主导，覆盖范围广，资金来源多元化，地方国企为主要实施主体，注重市场化运作和效益 [8][9] 城投公司住房收储业务现状 - 2024年下半年以来，全国住房收储进程显著加速，69座城市已宣布由地方政府或国企收购商品房用作保障性住房，主要集中在一、二线城市 [11][12] - 郑州、温州、济南、青岛等城市已明确由城投公司执行住房收储任务，收储对象主要为已建未售商品房 [13][14] - 住房收储模式多样，包括直接收购、收并购、股权收购、破产重整、以旧换新等，直接收购新房为主要方式 [16][18] 住房收储业务模式分析 - 直接收购新房模式能快速筹集房源，资产权属清晰，享受最大政策支持，但需满足不涉及隐性债务、财务弹性良好等条件 [16][18] - 以旧换新和以租代购模式能降低城投公司筹资压力，改造周期短，后续投入成本低，已在江苏、广东等地推广 [16][17] - 不同模式各有优劣，直接收购资金需求大，收并购和破产重整流程复杂，股权收购整合风险高，以旧换新和以租代购房源分散 [20][21] 城投公司住房收储的机遇与挑战 - 住房收储政策为城投公司提供了盘活土地资产、获取低成本资金的机会，有助于扩充经营性资产、优化现金流结构 [25][50] - 政策执行效果存在地域差异，经济发达地区如深圳、杭州、天津等更有动力执行收储政策，而财政实力较弱地区可能面临较大压力 [27][30] - 成本与收益平衡是关键，东北和中西部地区省会城市租金收益率较高，适合开展住房收储业务，而以旧换新模式对租金收益要求更高 [33][40] 信用风险分析 - 城投公司开展住房收储业务可能面临资产流动性降低、债务规模扩大、盈利能力弱化、资金回笼迟滞等信用风险 [42] - 区域租赁市场供需转弱、租金收益下降、资产租赁效率降低等因素将增加信用风险，长春、青岛、厦门等地区风险较高 [44][52] - 广州、宁波、无锡、济南等东部和中西部省会城市在满足成本收益平衡的前提下，开展住房收储业务的信用风险相对较小 [44][52]