行业投资评级 - 房地产行业整体仍处于收缩状态，2024年新开工、施工、竣工面积均呈现下降趋势，行业去化压力较大 [2][8][10] - 2024年房地产行业信用质量企稳回升更多依赖于企业自身市场化经营，政策支持力度虽加大，但尚未超出市场化、法制化框架 [2][3] 核心观点 - 2024年房地产行业整体收缩，新开工、施工、竣工面积均下降，去化周期仍处于高位 [2][8][10] - 商办及仓储物业租赁行业经营承压，写字楼租赁市场空置率高且租金持续下行，仓储物流行业景气度波动 [2] - 物业管理行业表现出一定抗周期性，但体量较小，影响有限 [2] - 2024年政策支持力度加大，但房企信用质量企稳回升更多依赖于自身市场化经营 [2][3] 运行状况 - 房地产业增加值占GDP比重持续下降，2024年前三季度为5.49%，但仍是我国经济的关键组成部分 [5][6] - 2024年1-11月房地产开发投资完成额为9.36万亿元，同比下降10.4%，住宅开发投资完成额同比下降10.5% [8] - 2024年1-11月房屋新开工面积同比下降23.0%，竣工面积同比下降26.2%，施工面积同比下降12.7% [10] 资金状况 - 2024年1-11月房地产开发企业到位资金同比下降18.0%，其中国内贷款同比下降6.2%，个人按揭贷款同比下降30.4% [11] - 2024年1-11月房企非银融资总量为0.49万亿元，同比下降26%，房地产贷款余额同比下降1.0% [11] 土地市场 - 2024年1-11月全国土地成交面积同比下降12.65%，住宅类用地成交面积同比下降17.88%，土地成交出让金同比下降22.38% [14] - 一线城市土地成交量同比下降27.66%，二线及以下城市土地成交量同比下降逾12% [18] 商品房市场 - 2024年1-11月商品房销售面积同比下降14.3%，销售额同比下降19.2%，东部地区销售额同比下降19.7% [23] - 截至2024年11月末，全国商品住宅待售面积为19.04亿平方米，去化周期为27.77个月，仍处于相对高位 [25] 房价走势 - 2024年一线城市新房住宅价格小幅波动缓升，二手房价格环比止跌回升，二线城市新房价格环比增幅较小，三线城市房价持续下跌但跌幅收敛 [28][29] 租赁市场 - 2024年一线城市商业物业空置率相对持稳，但租金下滑，写字楼租赁市场空置率高且租金持续下行 [36][37] - 2024年仓储物流行业景气度波动，41城仓储物业租金同比下降2.00%，空置率同比增加0.86个百分点 [46] 物业管理行业 - 2024年物业管理行业主营收入增长趋缓，毛利率收窄，净利润下滑，基础物业服务收入为主要收入来源 [91][92] - 2024年上半年物业管理样本净利润同比下降32.56%，主要受成本上升及商誉计提减值影响 [92] 政策环境 - 2024年政策支持力度加大，9月确立"止跌回稳"政策总基调，政策组合拳发力，但房企信用质量企稳回升更多依赖于自身市场化经营 [2][60][62] - 2024年5月"517新政"下调首套和二套房首付比例，取消房贷利率下限，提振市场信心，但楼市止跌企稳仍存在较大阻力 [56][57]