公司信息 - 江西黑猫高性能材料有限公司注册资本4500万元，成立于2022年5月6日[174] - 景德镇黑猫集团有限责任公司注册资本136190.39万元，成立于1991年1月1日[174] - 景德镇黑猫集团持有江西黑猫炭黑股份有限公司34.36%股份[175] - 江西黑猫炭黑股份持有江西黑猫高性能材料有限公司100%股权[22] 评估相关 - 评估报告编号为北方亚事评报字[2024]第01 - 1234号[3] - 评估基准日为2024年9月30日[11][14] - 评估结论使用有效期从2024年9月30日至2025年9月29日[14] - 评估报告日为2024年11月13日[14] - 委估资产账面价值为509.51万元[12] - 评估结论为672.48万元[3] - 评估增值162.97万元，增值率31.99%[14] 土地信息 - 土地面积为19,435.71平方米[12] - 土地使用期限至2071年09月12日[12] - 土地权证取得日期为2021年9月13日，证载使用期为50年[128] 评估方法 - 采用市场比较法和成本逼近法，不采用收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法[39][42] - 市场比较法公式为PD = PB×A×B×C×D×E[39] - 成本逼近法公式为土地价格=(土地取得费 + 相关税费 + 土地开发费 + 投资利息 + 投资利润 + 土地增值收益）×（1 + 区域及个别因素修正系数）×年期修正系数[39] 区域经济数据 - 2023年昌江区GDP为299.49亿元，同比增长3.4%[140] - 2023年昌江区城镇居民人均可支配收入为51189元，同比增长3.7%[140] - 2023年昌江区农村居民人均可支配收入为24515元，同比增长6.5%[140] - 2023年昌江区第一产业农林牧渔总产值为13.57亿元，同比增长3.8%[140] - 2023年昌江区第二产业建筑业总产值为14.88亿元，同比增长20.52%[140] - 2023年昌江区第三产业社会销售品零售总额为144.5亿元，同比增长5.6%[140] - 2024年二季度昌江区GDP为146.9亿元，同比增长3.8%[140] - 一季度昌江区社会消费品零售总额为53.26亿元，同比增长4.8%[140] 案例比较数据 - 公司选择3个与待估宗地条件类似的比较案例，成交价格均为300元/平方米[143][144] - 待估土地占地面积为19435.71平方米，案例1为25856.42平方米，案例2为110976平方米，案例3为58496.64平方米[147] - 待估土地剩余土地使用权年限为46.95年，案例1、案例2、案例3均为50年[147] 评估参数 - 评估确定土地还原利率r为6%[150] - 以评估对象指数为100，评估案例比较指数为98.88[151] - 待估宗地比准单价为308.1元/平方米[157] - 土地取得费为89.25元/平方米，税费为122.5元/平方米，土地取得费及税费共211.75元/平方米[158][159] - 待估宗地土地开发费为120元/平方米[159] - 投资利息率按3.35%计，投资利息为9.1元/平方米[160] - 土地开发投资利润率为10%，投资利润为33.18元/平方米[161] - 土地增值收益按成本价格的10%计，为37.4元/平方米[161] - 区域因素修正系数为0%[161] - 个别因素修正合计系数为0.02%[165] - 土地使用年期修正系数K年期为0.9352[165] 增值原因 - 土地使用权增值原因是区域内土地供应减少，费用增加，工业发展促使地价上升[170]