行业投资评级 - 房地产行业投资评级为“强大于市” [1] 核心观点 - 2024年商品房销售面积同比下降12.9%，销售额同比下降17.1%，销售均价同比下降4.8% [5] - 2024年房地产投资同比下降10.6%，新开工面积同比下降23.0% [5] - 2024年70城新房房价同比下跌4.5%，二手房房价同比下跌7.4%，二手房房价已连续三年下跌 [5] - 预计2025年新房销售仍将负增长，但同比降幅会有所收窄 [5] - 2025年新开工和投资将持续回落，但降幅会略微收窄 [5] - 政策方向为“止跌回稳”，未来政策将更加偏向落地见效，持续为市场热度提供支撑 [3][5] 新房市场 - 40个城市新房成交面积为232.4万平，环比下降2.0%，同比上升6.5% [5] - 一线城市新房成交面积环比下降7.2%，同比上升3.9%；二线城市环比上升1.2%，同比上升4.1%；三四线城市环比下降1.8%，同比上升16.1% [5] - 12个城市新房库存面积为9107万平，环比下降1.2%，同比下降12.5% [5] - 新房库存去化周期为11.9个月，环比下降0.04个月，同比下降3.7个月 [5] 二手房市场 - 18个城市二手房成交面积为198.6万平，环比下降3.1%，同比上升8.5% [5] - 一线城市二手房成交面积环比下降9.8%，同比上升42.5%；二线城市环比下降3.1%，同比下降7.6%；三四线城市环比上升6.5%，同比下降9.0% [5] 土地市场 - 百城成交土地规划建筑面积为1083.7万平，环比下降39.3%，同比下降9.6% [5] - 百城成交土地总价为150.7亿元，环比下降82.8%，同比下降0.4% [5] - 百城成交土地楼面均价为1390.3元/平，环比下降71.7%，同比上升10.1% [5] - 百城成交土地溢价率为7.9%，环比上升2.7个百分点，同比上升7.3个百分点 [5] - 百城成交住宅土地规划建筑面积为283.9万平，环比下降10.7%，同比上升207.6% [5] - 百城成交住宅土地总价为91.3亿元，环比下降84.3%，同比上升129.9% [5] - 百城成交住宅土地楼面均价为8533.8元/平，环比下降86.8%，同比下降69.2% [5] - 百城成交住宅类用地溢价率为6.3%，环比上升1.9个百分点，同比上升6.1个百分点 [5] 房企债券市场 - 房地产行业国内债券总发行量为195.2亿元，环比上升25.0%，同比下降0.3% [5] - 国内债券总偿还量为159.9亿元，环比上升43.1%，同比下降5.4% [5] - 净融资额为35.3亿元 [5] 板块表现 - 房地产行业绝对收益为3.9%，较上周上升6.6个百分点 [5] - 房地产行业相对沪深300收益为1.7%，较上周上升3.3个百分点 [5] - 房地产板块PE为20.73X，较上周上升0.88X [5] 政策梳理 - 北京提出完善“保障+市场”住房供应体系，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地 [103][105] - 广东强调合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作 [103] - 上海强调加快城市更新步伐，优化房地产市场调控政策，支持刚性和改善性住房需求 [103][106] - 央行提出提升绿色金融的可持续性，推动绿色金融规模稳步增长 [104] 投资建议 - 短期关注政策落地后基本面数据的修复情况及修复效果的持续性 [5] - 中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会 [5] - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企；2）2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；3）经营或策略上有增量或变化的房企及受益于地方政府化债逻辑的公司 [5]