报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年第四季度深圳甲级写字楼市场供应和需求同时放量，租金下滑，空置率下降，呈现温和复苏趋势，但去化压力仍显著 [2] - 预估2025年第一季度供应和需求继续放量，租金延续下行，空置率在合理区间波动 [3] 各部分总结 概览和展望 - 第四季度新增供应约11.9万平方米，全市甲级写字楼存量首超1000万平方米，净吸纳量达约14.6万平方米 [2] - 平均租金下滑1.4%至每月每平方米159.1元，空置率环比降0.6个百分点至24.5% [2] - TMT、专业服务业、金融业是租赁市场核心需求驱动力，搬迁需求主导，新设立需求占32.4% [2] - 市外企业租赁成交中，大湾区非深圳城市需求占41.8%，北京是省外首要来源地 [2] - 本季度投资市场无大宗交易，买家审慎观望 [2] - 预估2025年第一季度供应源于2024年延期项目，需求增长因成交披露滞后和业主进取策略 [3] 租金走势 - 第四季度整体平均租金降至每月每平方米159.1元，环比下滑1.4%，跌幅收窄，全年已连降10个季度 [7] - 福田CBD和车公庙本季度租金环比涨1.1%和2.7%，其他细分市场多下滑，前海跌幅最大达6.3% [7] - 科技园和宝安CBD等物业业主采取整合策略缓解去化压力 [7] - 预估2025年第一季度租金向下突破压力持续，但旺季有望改善下滑陡峭度，跌幅或收窄 [7][9] 供应和需求 - 本季度中国风投大厦交付带来超11万平方米新增供应，全年积压需求本季度放量达14.5万平方米 [13] - 全年净吸纳量约50.2万平方米，同比略降，新增供应50.4万平方米，均低于近十年平均 [13] - 本季度制造业、专业服务业、TMT是三大租赁需求来源，TMT占29.3%居首 [13] - 全年租赁市场由TMT、专业服务业、金融业支撑，金融业需求集中在证券市场服务 [14] - 搬迁是租赁成交需求主体，前海是多区域租户迁移首选地 [14] - 预估2025年新增供应或达160万平方米，但公开市场化供应可能低于预期，需求增长乏力，去化压力大 [16] 投资市场 - 2024年第四季度无大宗交易，市场咨询量回落，全年成交额约27亿元，同比下滑超50% [17] - 国内实施经济政策缓解房企资金困境，但资产折价成交普遍，买家谨慎观望 [17]