报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年第四季度深圳甲级写字楼市场供应和需求同时放量，全市甲级写字楼存量首超1000万平方米，净吸纳量大幅提升，但去化压力仍显著，平均租金下滑，空置率环比下降，市场呈温和复苏趋势 [2] - 预计2025年第一季度市场供需继续放量，租金延续下行，空置率或在合理区间波动 [3] 各部分内容总结 概览和展望 - 第四季度新增供应约11.9万平方米，净吸纳量约14.6万平方米，平均租金降至每月每平方米159.1元，环比下滑1.4%，空置率降至24.5%，环比降0.6个百分点 [2] - TMT、专业服务业、金融业是租赁市场核心需求驱动力，TMT与专业服务业需求稳定，搬迁需求主导，新设立办公空间需求占32.4%，大湾区非深圳城市租赁需求占市外成交41.8%，北京是省外需求首要来源地 [2] - 投资市场本季度无大宗交易，买家审慎观望 [2] - 预计2025年第一季度供需放量，供应源于2024年延期项目，需求增长因成交披露滞后和业主进取策略，租金下行，空置率或合理波动 [3] 租金走势 - 第四季度整体平均租金降至每月每平方米159.1元，环比下滑1.4%，跌幅收窄，全年租金连降10个季度，累计跌幅同比扩大 [7] - 福田CBD和车公庙本季度租金温和回调，环比涨幅分别为1.1%和2.7%，其他细分市场多下滑，前海跌幅最大达6.3% [7] - 科技园和宝安CBD等物业业主采取整合策略缓解去化压力 [7] - 预计2025年第一季度租金向下突破压力持续，但旺季有望刺激需求，跌幅或收窄 [9] 供应和需求 - 本季度中国风投大厦交付带来超11万平方米新增供应，存量首超1000万平方米，净吸纳量达14.5万平方米，环比及同比显著增长，全年净吸纳量约50.2万平方米，同比略降，新增供应50.4万平方米，均低于近十年平均 [13] - 本季度制造业、专业服务业、TMT是三大租赁需求来源，TMT占比29.3%居首，专业服务业占22.2%，制造业占18.7%，新设立需求占22.3%，扩租需求超减租需求，TMT是扩租主要来源 [13] - 全年租赁市场由TMT、专业服务业、金融业支撑，金融业需求集中于证券市场服务领域，搬迁是需求主体，前海是租户迁移首选地，全年新设立需求占32.4%，大湾区非深城市需求占市外成交41.8%，北京是省外主要来源地 [14] - 预计2025年新增供应或达160万平方米，公开市场化供应或低于预期，需求端增长乏力，去化压力大，第一季度空置率或上升 [16] 投资市场 - 2024年第四季度无大宗交易，市场咨询量回落，全年成交额约27亿元，同比下滑超50%，买家审慎观望 [17] - 国内实施经济政策缓解房企资金困境，但出售方偿债压力大，资产折价成交普遍，利率下行和租金下滑加剧资产贬值风险，促使买家谨慎观望 [17]