报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年上海商业地产各细分市场表现各异，甲级办公楼成本驱动型需求上升但供应压力大，零售物业市场承压但促消费政策显效，物流地产处于供应高峰竞争激烈，长租公寓市场供应和需求均表现良好且投资活跃；未来各市场发展趋势不同，有挑战也有机遇 [8][42][70][104] 根据相关目录分别进行总结 甲级办公楼市场 - 2024年成本驱动型需求上升，全年净吸纳量47.6万平方米，短期内供应压力持续，新项目入市和业主调整使成本驱动型搬迁及升级需求增加 [8] - 成本是租户首要考量，租金下行提供搬迁及升级契机，2024年搬迁类租赁成交中升级型需求占比达74% [12][18] - 租户寻求“质价比”，76%升级型需求租户选择2020年及之后竣工项目，该部分仅占总存量19%，超三成搬迁成交净租金低于5.0元/平方米/天，超75%低于7.0元/平方米/天 [20][23][26] - 行业需求格局稳健，金融及专业服务等传统行业占比超70%，部分细分行业表现亮眼，新兴行业需求有望释放潜能 [30] - 未来两年供应压力大，预计年均新增供应近130万平方米，中长期新增供应量将显著降低 [36] 零售物业市场 - 2024年市场整体承压，前11个月社会消费品零售总额16370亿元，同比下降3.1%，全年累计净吸纳约45.1万平方米，租赁势头放缓 [42] - 多项“促消费”政策出台初显成效，带动消费信心恢复，政策刺激下家电等销售同比增幅显著 [47][50] - 消费者看重“情绪体验”与“性价比”，带动多元租赁需求，运动户外及潮玩二次元品牌需求活跃 [51][55] - 零售新项目突破传统，注重空间设计等，融入多重元素，2024年核心和非核心商圈新增供应超71万平方米 [61] - 2025年市场入驻率和租金或面临挑战，项目分化加剧，但潮玩等新兴需求带来新机遇，消费者对购物体验要求升级 [65][66] 物流地产市场 - 大上海区域物流地产处于供应周期高位，2024年上海新竣工超130万平方米创历史新高，2023 - 2024年7个主要市场年均新增供应369万平方米，为十年均值1.8倍 [70] - 周边多数市场新增供应在2023或2024年达历史高峰，区域内市场竞争加剧，上海子市场供应压力扩散 [75][79] - 2025年新增供应压力预计缓和，但去化需时日，短期内竞争压力持续 [80] - 租户议价能力增强，业主采取激进定价策略，部分子市场租金下降后净吸纳量居前列 [86] - 第三方物流业是主要需求驱动力，短期内需求以整合为主，消费市场改善和制造业发展有望带动增量需求 [91][92] - 行业在双碳背景下向绿色低碳转型，LEED认证项目注册数量增长，国家支持分布式光伏，物流仓储利用屋顶资源安装光伏组件 [94][97][100] 长租公寓市场 - 2024年新增供应量质齐升，净新增7.1万套房源，净吸纳量超6万套高于去年，开业6个月以上项目平均出租率87% [104][107] - 职场白领需求保持韧性，陪读家庭、在校师生和应届毕业生需求日益凸显 [108][111] - 2024年投资市场活跃，成交17单，总额77.4亿元，连续三年创新高，核心型投资策略盛行 [118] - 未来短期内供应充足，中长期放缓并转向存量盘活，需求随人才引进增长，产品设计和户型将更多样化，公共空间功能提升 [119]