报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 12月楼市收官同环比均正增长，全年新房成交同比下降，二手房成交同比持续增长 [1] 根据相关目录分别进行总结 新房成交 - 12月40城新房成交面积环比+22.5%，同比+28.9%，同比涨幅较上月扩大1.3pct，得益于低基数、年末房企加大推盘和营销力度、政策利好延续 [3][11] - 一线城市12月新房成交面积同比涨幅大于二、三四线城市，上海、深圳新政利好效应递减，成交增长有疲软态势 [3][12] - 二线城市12月新房成交面积同比涨幅较上月收窄，部分城市表现突出，部分城市同比下降，部分城市表现平稳 [3][12] - 三四线城市12月新房成交面积同比涨幅较上月提升，市场表现分化明显 [3][12] - 24年全年40城新房成交面积同比-19.9%，一线城市降幅明显小于二、三四线城市 [3][17] - 多数城市24年新房成交面积同比下跌，一线城市仅深圳正增长，二线城市均下跌，三四线城市仅舟山、江门正增长 [3][18] 二手房成交 - 12月18城二手房成交面积环比+23.2%，同比+76.0%，同比涨幅较上月提升52.5pct，同比增速连续7个月正增长 [3][26] - 一线城市二手房成交同比增速显著高于二、三四线城市，北京和深圳表现强劲，二线城市中南宁、厦门和苏州领涨 [3][27] - 24年18城二手房成交面积同比+9.5%，一线城市同比涨幅超两成，三四线城市同比下降，成交表现好于新房 [3][34] - 25年1 - 2月成交环比预计回落，同比预计正增长，25年新房成交规模预计筑底下行，二手房成交大概率正增长，或呈“前高后低”态势 [3][35] 新房库存与去化 - 截至24年末，12城新房库存面积环比-1.3%，同比-12.6%；整体去化周期为14.3个月，环比-1.5个月，同比-2.9个月 [3] - 新房项目平均开盘去化率维持40%，上海、杭州高热不退，部分二三线城市有弱复苏趋势，部分城市去化率不升反降 [3] 土地市场 - 12月全国土地成交规模环比大幅增长，整体溢价率回落，核心城市优质地块高溢价成交 [3] - 24年全年全国土地成交不到13年峰值水平一半，成交低迷，供应规模下滑 [3] - 25年全年土地成交规模仍难回正，核心城市成交楼面均价和溢价率水平预计有所保持 [3] 房企 - 百强房企12月单月全口径销售同比由负转正，全年销售同比下降三成，TOP20房企中部分单月和全年销售额同比增速为正 [3] - 24年全口径销售金额超千亿房企仅剩11家，民企权益销售额占比下降，央企和地方国企占比上升 [3] - 百强房企拿地金额连续两个月大幅上涨，全年拿地规模仍下降三成，有意愿、有能力拿地的主要是央国企 [3] - 12月行业融资规模同环比增长，但绝对值仍低，25年国内外债券到期规模略大于24年，3、6、7月是到期小高峰 [3] 政策 - 2024年行业政策应出尽出，市场四季度止跌，2025年重在落实，政策宽松基调延续，“止跌回稳”是重点 [3] - 12月中央层面会议释放稳楼市信号，宏观与财政政策预计更积极，旧改与收储或成2025年主线 [3] - 12月地方政策推进“套内面积计价”及“取消公摊”，是未来趋势，总体购房成本或变化不大 [3] 板块收益 - 地产板块2024年全年绝对收益-2.1%，跑输沪深300 16.8个百分点，5月、9月有政策博弈行情，11、12月回调 [3] - 2025年地产行业仍有参与机遇，弹性向上明确，看好地产板块机会 [3] 投资建议 - 短期关注政策落地后基本面数据修复情况及持续性，中长期关注旧改、收储带来的行业机会 [3] - 建议关注三条主线：基本面稳定、重仓高能级城市的房企；销售和拿地有显著突破的“小而美”房企；经营或策略有增量变化、受益于地方政府化债逻辑的公司 [3]