报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年天津办公楼市场预计持续“以价换量”策略，租金降幅刺激需求，未来宽松政策传导后租金有望企稳回升；零售市场未来两年将有新项目入市，郊区供应集中，为消费者带来丰富体验 [4][12] 根据相关目录分别进行总结 办公楼市场 整体回顾 - 全市净吸纳量缓步回升，乙级市场活跃，2024年全市净吸纳量10.4万平方米，较2023年提升42%，乙级占比超80%，甲级需求多来自存量搬迁，净吸纳量同比回落 [10] - 2024年总体量维持在411万平方米，甲级152万平方米，新增供应16.9万平方米，四个项目集中在海河沿岸乙级市场，全市空置率升至31.2%，甲级年末空置率35.9%同比降0.7个百分点 [10] - 全市净有效租金同比降4.6%至71元/平方米/月，甲级四季度环比降2.4%、同比降5.7%，客户租金预算制约回涨，下半年甲级降价吸引租户 [10] 市场展望 - 2025年持续“以价换量”，租金降幅刺激需求，未来宽松政策传导后租金有望企稳回升 [4] 零售市场 整体回顾 - 娱乐及餐饮品牌支撑需求，娱乐占成交量34%，餐饮占23%，全年净吸纳量增长27%达26.7万平方米 [23] - 2024年四个新项目入市共31.7万平方米，集中在中心城区，多为老旧资产盘活，龙湖梅江天街填补郊区空白，空置率降至12.2% [23] - 第四季度首层平均净有效租金282.9元/平方米/月，同比降3.1%，降幅扩大1.9个百分点，业主降租吸引店铺 [23] 市场展望 - 未来两年将有86.5万平方米新入市项目，超80%集中在郊区，提供丰富购物体验 [12]