报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年青岛办公楼市场成交量预计在低价刺激下回升，甲级成交量回归均值，新质生产力发展有望带动增量需求；零售市场下沉市场将迎短期供应高峰，消费刺激政策助力全面复苏 [3][13] 根据相关目录分别进行总结 办公楼市场 整体回顾 - 市场呈现流动性制约和需求不均衡特征，供应增量稳定，全年八个新项目交付，租金同比跌幅达历史高点 [11] - 2024年整体净吸纳量约4.0万平方米达过去十五年最低，甲级办公楼去化稳定，净吸纳量6.3万平方米较历史均值提升44%，需求来自办公升级和总部自用 [11] - 2024年新增供应约32万平方米，与过去两年一致，核心商务区项目占比约38%，唯一甲级交付项目推高总存量至117.3万平方米 [11] - 截至2024年四季度，整体空置率环比及同比分别上升0.9和3.6个百分点至35.0%，整体平均有效租金68元/平方米/月同比降7.5%，甲级100元/平方米/月同比降6.6% [11] 市场概况及趋势 - 市北中央商务区租金2.3元/平方米/天，空置率22.3%；金家岭商务区租金3.6元/平方米/天，空置率43.8%；香港中路商务区租金3.2元/平方米/天，空置率36.2% [5] - 4Q24甲级办公楼总体量1,173,057平方米，环比和同比均增加34,869平方米；租金100元/平方米/月，环比降2.4%，同比降6.6%；空置率35.9%，环比升1.0 ppts，同比降3.6 ppts [8] 市场展望 - 低价刺激下市场流动性预计温和回升，2025年成交量回升，甲级成交量回归均值，新质生产力发展有望带动新一轮增量需求 [3] 零售市场 整体回顾 - 2024年净吸纳量仅5.5万平方米，不及过去十五年历史均值五分之一，品牌扩张意愿受阻，部分购物中心空置压力大，优质项目品牌淘换率高 [23] - 餐饮业态占新开店铺约46.1%，新品牌存活周期短，运动品牌推新品节奏未放慢，新开服饰店铺中22.3%来自运动品牌，较2023年提升7个百分点 [23] - 四季度集地广场带来70,000平方米新增供应，整体空置率环比不变，同比降0.7个百分点至8.1% [23] - 截至2024年四季度，首层平均租金187元/平方米/月，环比降0.6%，同比降3.5%，租金连续19个季度下降，项目间租金分化，降幅放缓 [23] 市场概况及趋势 - 4Q24整体区域总体量5,861,532平方米，环比增70,000平方米，同比降16,000平方米；有效净租金187元/平方米/月，环比降0.6%，同比降3.5%；空置率8.1%，环比不变，同比降0.7 ppts [16] 市场展望 - 2025年预计约40万平方米新增供应，主要分布在黄岛、即墨、胶南、李沧等下沉市场，消费刺激政策助力全面复苏 [13]