办公场地相关 - 标的公司办公楼可使用办公面积3.85万平米[6] - 驻京单位员工总数1682人，办公总面积26751.27平米，年租金总计1290.56万元[9] - 港源装饰及港源幕墙办公场地占地面积42485.89平方米，办公面积12191.31平方米[10] - 标的资产扣除公共区域后实际可使用办公面积38500平米，23600平米可解决员工办公需求，扣除已出租4342平米后可满足其他场地需求[13] - 标的资产地上建筑面积为52539.90平米，扣除公共区域后地上实际可使用办公面积约38500平米，扣除已出租的4342平米后剩余建筑面积为48197.90平米[14] 租金相关 - 公司已租赁办公场所剔除中维视眼科后，其他驻京单位办公场所租赁单价区间为2.29 - 3元/平米/天（不含物业费）[14] - 可比交易案例中环普科创园、良基科技广场、昆仑科技园近期成交租金单价区间为2.4 - 2.6元/平米/天（不含物业费）[15] - 2024年7月份顺义区写字楼平均租金为2.55元/㎡/天[16] - 公司全部以租赁方式解决办公需求，年租金约4570万元，取整为4500万元[16] - 江河集团、江河幕墙总部等在顺义城区附近租赁单价约2.8元/天/平米，2024年7月顺义城区办公楼租金单价约为2.55元/天/平米[18] - 江河幕墙下属大区周边大型厂房对外出租成交租赁单价约2.5元/天/平米[18] - 梁志天设计北京公司、江河设计院周边办公楼宇租赁单价介于2.3 - 4.5元/天/平米[19] 交易及评估相关 - 本次交易采用资产基础法，交易价格较账面价值溢价7385.73万元，增值率为99.62%[20] - 本次资产评估增值主要基于收益法，对投资性房地产1 - 6号楼增值进行测算[21] - 评估对象土地使用权到期日为2060年6月20日，至基准日剩余土地使用期限为35.8年[24] - 建筑物证载建成于2023年11月14日，剩余经济耐用年限为59年，收益期确定为35.8年[24] - 1 - 2号楼合计建筑面积为20397.54㎡，可租面积为18772.63㎡，已租面积为4342.09㎡，待租面积为14430.54㎡[25] - 江河中心部分租户租金起始日租金：铜嘉装饰2.64元/m²/天，界群资产3.14元/m²/天等，每2年递增5%[26] - 江河中心2层评估对象市场租金为2.6元/天/㎡[29] - 江河中心1层评估对象比准结果为4.6元/天·㎡[32] - 评估对象1层商业市场租金为4.6元/天/㎡[33] - 评估对象商业、办公市场租金增长率为每2年递增5%[34] - 2024 - 2027年及以后办公空置率分别为50%、35%、25%、15%，商业空置率分别为70%、50%、30%、10%[36] - 城镇土地使用税为12254元/年[39] - 评估对象折现率为8%[43] - 收益期内收益总值合计为207685101元[43] - 建筑物在收益期结束时的价值为6245167元[44] - 收益价值为213930268元（不含税）[45] - 1 - 2号楼账面价值为144798786.98元，评估价值为213930268.00元，增值率为47.74%[47] - 3 - 6号楼剩余公区装修未投约850万元[48] - 3 - 6号楼账面价值为328104197.64元，评估价值为336340500.00元，评估增值8236302.36元，增值率为2.51%[60] - 办公部分市场租金为2.6元/天/㎡，1层商业的市场租金为4.6元/天/㎡，地下车位租金为500元/月/个[51] - 商业、办公的市场租金增长率为每2年递增5%，地下车位递增率为0[53] - 2024 - 2060年办公空置率分别为100%、35%、25%、15%；商业空置率分别为100%、50%、30%、10%；地下车位空置率分别为100%、35%、25%、15%[54] - 年收租损失为0[55] - 各期间收益总值加总后合计为330204020元[57] - 建筑物在收益期结束时的价值为14636480元[57] - 扣减未投入850万元公区装修后评估对象价值为336340500元（不含税）[58] - 按账面拆分建筑物价值为268063378.00元，土地价值为68277122.00元[59] - 标的资产1、2号楼评估值约21393万元，建筑面积20397.54平米，单平米评估值约1.05万元；3 - 6号楼账面价值约32810.42万元，评估值约33634.05万元，建筑面积45520.59平米，单平米评估值约7389元[68] 市场及其他相关 - 2024年三季度全市净吸纳量约8万平方米，前三季度甲级写字楼市场吸纳量累计约16.7万㎡[61] - 空港融慧园成交价格为1.6万元/平米，初期售卖单价为1.8万/平米[68] - 控股股东质押率为45.65%[69] - 本次交易完成后预计每年增加折旧、摊销费用、银行借款利息约2286万元，租赁需每年支出租金4500万元[73] - 环普科创园出租率约90%，良基科技广场出租率约80%，昆仑科技园出租率约85%[75] - 标的资产1、2号楼已签约租赁面积为14875平米，出租率约为73%[75] - 标的公司银行贷款余额为2.03亿元，2023年度偿还本金200万元，2024 - 2027年度每年偿还本金1000万元，2028 - 2031年度每年偿还本金3960万元，2032年度偿还本金960万元[76] - 公司近五年经营性现金流净额约9.92亿元，本次股权收购交易金额1.48亿元[76] - 关联人承诺自收购标的股权交割完成之日起3年（2025 - 2027年度），如标的资产出现贬损情形，将在评估报告出具之日起60日内予以差额补足[79]