报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年第四季度上海整体写字楼市场下行态势未变，平均租金持续下跌，空置率进一步上升，2025年预计租金仍有6% - 8%下降空间，空置率在23% - 26%之间，低空经济产业有望成新租赁需求增长点 [2] 根据相关目录分别进行总结 概览和展望 - 第四季度上海整体写字楼市场下行，平均租金环比跌3.3%至7.03元/平方米/天，空置率升至21.6%，环比增0.5个百分点 [2] - 金融、TMT、零售及汽车制造业是第四季度租赁市场主要需求来源 [2] - 2025年约170万平方米办公面积计划投放，业主去化挑战大 [2] 供应和需求 - 第四季度三个新项目入市，带来189,145平方米新供面积，全年新增供应同比降19.3%至1,104,521平方米 [8] - 全年市场净吸纳量256,413平方米，同比降50%，第四季度仅34,991平方米 [8] - 超半数新增办公面积在新兴市场，未来新兴市场租赁活跃度或提升 [8] - 第四季度超65%租赁成交来自企业搬迁，有预算的内资金融和医药企业从非市区迁至市区核心区域较频繁 [8][11] - 超60%市场租赁交易来自金融、TMT、零售及汽车制造业，外资企业租赁交易占比回升，外资车企外迁至新兴市场较多 [11] 租金走势 - 第四季度全市甲级写字楼平均租金环比跌3.3%至7.03元/平方米/天，核心商务区和新兴商务区租金差距缩至3.66元/平方米/天 [8] - 核心商务区租金下调幅度最大，环比跌3.8%至9.56元/平方米/天，小陆家嘴及淮海中路环比跌幅分别达4.2%和4.7%，南京西路租金跌幅收窄至2.2% [8] - 新兴商务区租金环比跌1.8%至5.90元/平方米/天，前滩平均租金环比跌2.3%至7.02元/平方米/天 [14] 投资市场 - 2024年第四季度上海写字楼投资市场12宗大宗交易，涉及金额超55亿元，全年总交易金额近400亿元 [15] - 第四季度投资型买家和自用型买家各占半数，国内险资和科技类新贵企业加速资产配置，40%市场交易来自国内金融机构和高科技企业 [15]