报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年深圳楼市成交“独领风骚”，929新政是直接催化剂，新政后四季度一二手房成交占比全年4 - 5成，一二手房成交结构趋同，以刚需产品为主，新房顶豪占比持增，二手房购买力持续降级，预判新政对深圳楼市提振效应递减，后续或迎阶段性疲软期，若政策利好持续加码，市场有望延续热度 [4][5][20] 根据相关目录分别进行总结 深圳一二手成交增幅居前，9·26后成交面积激增占比全年4 - 5成 - 2024年深圳新房成交面积、金额位列全国TOP10且唯一双正增，二手房成交金额位列全国TOP2，一二手成交规模同比正增46%涨幅居首 [4] - 929新政是市场热度提升的直接引爆点，自2024年10月以来一二手房成交面积攀升，四季度成交面积占全年比重分别达49%和39% [5] 新房刚需70 - 90平、300 - 500万元占比约4成，顶豪占比微增1pcts - 新房成交结构呈刚需、顶豪“两头翘”特征，刚需70 - 90平、300 - 500万元占比约4成且较2023年持增，顶豪200平以上、3000 - 5000万成交占比上升1pcts [6][8] - 面积段上，70 - 90㎡成交占比36%且较2023年持增1pcts，50 - 70㎡和200㎡占比不足5%但均上升1pcts [8] - 总价段上，300 - 500万元成交占比由2023年35%增至41%，100 - 300万元、800 - 1000万元、3000 - 5000万元成交占比均增1pcts [9] - 区域上，成交集中在龙岗、龙华和宝安区，2024年成交占比均在2成左右，龙岗和龙华占比分别上涨5pcts和2pcts，光明区成交占比为24%，较2023年提升1pcts [9][10] 二手房购买力降级、总价300万以上普降，50 - 90平产品集中度上升 - 二手房成交主力面积段集中在70 - 90平，区域集中在龙岗区，与新房结构趋同，购买力降级，300万以上总价段成交占比或持平或回落，仅100 - 300万占比上升7pcts [10] - 面积段上，70 - 90㎡成交占比34%且较2023年持增1pcts，50 - 70㎡占比16%，较2023年上升1pcts [10] - 总价段上，300 - 500万元成交占比34%，300万以上总价段成交占比持平或回落，500 - 800万降幅显著，较2023年下降6pcts，300万以内总价段成交占比稳中有增 [11][13] - 区域上，成交集中在龙岗、福田，2024年成交占比均在2成以上，龙岗占比微增1pcts，福田、南山等改善片区成交占比不增反降 [14] 新房刚需、高改项目两头翘，二手销量居前多为刚需项目以价换量 - 深圳2024年商品住宅成交面积TOP10项目集中在南山、龙华和宝安区，符合刚需、豪宅“两头翘”特征，南山项目定位高端，均价超8万元/平方米，前海时代等项目年销量超500套，宝安项目侧重刚需，鸿荣源珈誉年销售规模超20万平方米位列榜首 [15] - 二手成交套数居前多为刚需项目以价换量，集中在龙华和龙岗片区，2024年成交均价较2023年降幅均在10%以上 [17]