报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 整体经济恢复不及预期，上海写字楼市场第四季度继续下行，未来市场复苏仍需时日，承载能力面临挑战 [2][3] - 年度新供应量达近年来新高，但需求疲软，空置率上升，租金下跌，投资市场自用买家占主导 [2][7][14] 各部分总结 概览和展望 - 第四季度上海写字楼市场迎来供应高峰，6个新项目竣工交付，带来437,177平方米办公面积，环比增7.1%，全年新供至136.9万平方米 [2] - 市场平均租金环比跌3.1%至每天每平方米7.93元，空置率小幅增0.9个百分点至19.2%，全年净吸纳量同比跌8.4% [2] - 租赁需求来自TMT、金融和专业服务，无新行业性需求增长点，去化压力大 [2] - 预计经济疲软使企业考虑成本，退租和降级外迁趋势持续，业主以价换量是最优解 [3] 供应和需求 - 第四季度6个新项目交付，新供面积环比涨7.1%，全年新供恢复到疫情前水平，新项目集中在新兴商务区 [7] - 预算收紧企业倾向续租或降级搬迁，第四季度续租及降级搬迁租赁活动超70%，企业续租比例提升近20个百分点 [7] - TMT、金融和专业服务企业是2023年租赁需求主流，占比超60%，外资企业租赁需求减少，内资集中在TMT等行业 [8][10] - 第四季度市场空置率推高至19.2%，核心商务区空置率微跌至8.9%，新兴商务区空置率下降 [10] 租金走势 - 第四季度全市甲级写字楼平均租金环比跌3.1%至每天每平方米7.93元，全年较2022年降6.7% [11] - 核心商务区市场平均租金降至每天每平方米10.86元，环比降2.9%，小陆家嘴租金降幅大 [11] - 新兴商务区平均租金降至每天每平方米6.45元，环比跌3.6%，同比降8.3%，市场形势不容乐观 [13] 投资市场 - 2023年第四季度上海写字楼投资市场活跃，录得17宗大宗交易，金额超150亿元，全年61宗，成交金额超400亿元 [14] - 自用买家占主导，超60%交易来自新兴市场内价值10亿元以内写字楼标的，市区成熟项目也受关注 [14][15] - 列举用友汽车、香港金地置业、锦和商管等公司的交易案例 [15]