报告行业投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 各地方主要从房地产发展新模式、止跌回稳等方面部署相关工作，多方面共同努力效果将逐渐显现，行业估值或将抬升，头部房企市占率有望进一步抬升 [3] 根据相关目录分别进行总结 地产新模式 - 多地两会报告提及房地产发展新模式，或通过“保障 + 市场”住房供应体系实现，如保障性住房与商品房并行模式 [3] - 部分省级报告明确稳步推进保障性住房供给，如北京建设筹集保障性租赁住房 5 万套、上海 7 万套（间）、河南新增 5.7 万套 [3] - 房地产全过程监管或将优化，商品房预售资金监管有望强化 [3] 需求 - 城改或为发力方向，全国住房城乡建设工作会议提出支持刚性和改善性住房需求，加力实施城中村和危旧房改造，扩大改造规模 [3] - 老旧小区改造被多数省份提及，如山东开工 13.7 万户、福建改造 4.5 万户、宁夏改造 1.5 万户（套）、四川改造 4000 个以上 [3] 库存 - 2024 年以来存量住房和土地去化被持续提及，截至 2024 年 12 月，我国待售商品住宅 3.9 亿平米，规模连续两个月扩大 [3] - 部分省份提到“收购存量商品房”，如河南用好专项债收购、贵州探索“房票”模式去库存 [3] - 部分省份提出盘活存量土地，如广东用专项债回收闲置土地 [3] 楼市 - 2024 年 10 月住建部增加“白名单”项目信贷规模，截至 2024 年底贷款金额 5.03 万亿元超目标，截至 2025 年 1 月 22 日达 5.6 万亿元 [3] - 多数省份两会报告明确提出做好保交楼工作，有望取得成效 [3] 投资建议 - 看好保利发展、招商蛇口、龙湖集团、滨江集团、万科 A、新城控股、招商积余 [3][4] - 建议关注优质开发绿城中国、华润置地、中国海外发展；优质物管华润万象生活；优质商业张江高科、恒隆地产；代建龙头绿城管理控股；中介龙头贝壳 - W、我爱我家 [4]