报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年第四季度北京甲级写字楼市场需求低迷，租金下滑、空置率上升，短时间内难复苏，2025年竞争将加剧，市场仍面临不确定性 [2][3] 根据相关目录分别进行总结 概览和展望 - 2024年第四季度北京甲级写字楼市场需求低迷，租金降至每月每平方米251.7元，环比降8.8%、同比降14.7%，平均空置率达18.4%，环比升0.8个百分点、同比升2.6个百分点，本季度净吸纳量为 -17,828平方米，2024年全年净吸纳量为103,706平方米，本季度有两个新项目竣工交付共140,000平方米，全市写字楼存量升至1,325.6万平方米 [2] - 短时间内市场难复苏，原因一是全球经济增长放缓、政策不确定使租户和业主预期不乐观，二是外资企业战略调整致租户退租搬迁；2025年预计超60万平方米新项目入市将加大竞争 [3] - 央行出台政策、中央会议定调积极财政和适度宽松货币政策，金融机构上调中国GDP增长预期，但刺激政策细节未出，未来一年市场仍面临不确定性，预计空置率同比升至23.5%左右、租金同比下跌约8% [3] 供应和需求 - 第四季度两个新项目竣工交付带来140,000平方米写字楼面积，2025年预计超60万平方米新项目入市 [7] - 2024年搬迁需求旺但新租需求不足，租户退租缩租普遍，部分租户倾向低级写字楼致甲级写字楼客户流失，第四季度平均空置率环比涨0.8个百分点至18.4% [7] - 2024年对市场去化贡献大的行业有金融、TMT、游戏、新兴制造业和专业服务业，还列举了字节跳动、永星互动等企业的租赁情况 [10] 租金走势 - 第四季度甲级写字楼市场租金跌幅扩大，环比降8.8%至每月每平方米251.7元，市场供大于求，新租需求不足，企业扩张意愿不强，削减办公费用成降本首选 [11] - 业主为维持租户稳定和吸引新租户采取降租金、提供灵活租期等优惠措施，还提供装修补贴或精装修交付，核心区域业主加大租金下调幅度 [11][13] - 2025年市场租金仍面临下行，租户当下适合重新规划租赁策略、续签租约；CBD区域平均租金跌破300元，金融街区域租金也下降，其他子市场租金均不同程度下降 [13] 投资市场 - 第四季度北京写字楼市场大宗交易四宗成交，买家均为国内投资者，2024年大宗交易市场从以机构投资者为主转变为以国内自用买家为主 [14] - 11月26日长江商学院购置物业自用，或引发同行竞争，反映国内投资者类型朝多样化演变；12月15日北京星创未来科技有限公司竞得博瑞大厦B座，2024年博瑞大厦两栋写字楼分别转手一次 [14][15]