报告行业投资评级 - 强于大市 [5] 报告的核心观点 - 受春节假期影响，第5 - 6周新房成交面积环同比均由正转负，二手房成交面积同环比降幅均扩大；第4 - 5周土地市场环比量跌价升，溢价率环比持平，同比上升 [1][5] - 1 - 2月受春节假期和传统淡季影响，楼市成交数据走弱，2024年四季度以来的市场修复是否延续需进一步验证，两会是重要观察时点，市场修复行情巩固依赖新一轮因城施策宽松政策和货币化旧改推进进度 [6] - 建议关注基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企，2024年以来销售和拿地有显著突破的“小而美”房企，经营或策略有增量变化及受益于地方政府化债逻辑的公司 [6] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 重点城市新房成交情况跟踪 - 第5 - 6周40个城市新房成交套数1.2万套，环比降73.9%，同比降70.1%；成交面积125.3万平方米，环比降73.9%，同比降55.1% [16] - 一、二、三四线城市新房成交套数环比增速分别为 - 83.7%、 - 78.0%、 - 58.4%，同比增速分别为 - 74.9%、 - 74.6%、 - 52.8% [16] - 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 - 84.0%、 - 76.2%、 - 60.8%，同比增速分别为 - 75.2%、 - 72.5%、 - 60.6% [16] 重点城市新房库存情况跟踪 - 第5周12个城市新房库存套数78.9万套，环比增速69.6%，同比增速 - 15.1%；第6周为81.3万套，环比增速3.0%，同比增速 - 13.4% [28][29] - 第5周新房库存套数去化周期为13.9个月，环比升6.2个月，同比降4.0个月；第6周为15.4个月，环比升1.5个月，同比降3.3个月 [30][31] - 第5周12个城市新房库存面积9047万平方米，环比增速 - 0.1%，同比增速 - 12.1%；第6周为9023万平方米，环比增速 - 0.3%，同比增速 - 13.6% [40] - 第5周新房库存面积去化周期为13.0个月，环比升0.8个月，同比降2.7个月；第6周为13.0个月，环比降0.1个月，同比降3.5个月 [40][41] 重点城市二手房成交情况跟踪 - 第5 - 6周18个城市二手房成交套数0.8万套，环比降78.4%，同比降71.8%；成交面积76.3万平方米，环比降78.8%，同比降77.1% [53] - 一、二、三四线城市二手房成交套数环比增速分别为 - 85.2%、 - 77.0%、 - 74.2%，同比增速分别为 - 73.4%、 - 70.4%、 - 72.7% [53] - 一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 - 85.5%、 - 77.2%、 - 73.7%，同比增速分别为 - 72.9%、 - 81.4%、 - 72.5% [53] 百城土地市场跟踪 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 - 第4 - 5周百城全类型成交土地规划建筑面积1655.0万平方米，环比降22.1%，同比降44.7%；成交土地总价563.5亿元，环比升63.9%，同比升1.0% [63] - 成交土地楼面均价3404.7元/平，环比升110.3%，同比升82.7%；百城成交土地溢价率5.1%，环比持平，同比升1.6个百分点 [63] - 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 - 20.2%、13.4%、 - 34.1%，同比增速为 - 63.3%、 - 59.9%、 - 26.1% [67] 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 - 第4 - 5周百城成交住宅土地规划建筑面积556.5万平方米，环比升41.9%，同比升32.9%；成交住宅土地总价399.3亿元，环比升73.0%，同比升92.0% [85] - 成交住宅土地楼面均价7176.2元/平方米，环比升21.9%，同比升44.5%；百城成交住宅类用地溢价率7.2%，环比降0.6个百分点，同比升0.4个百分点 [85] - 一、二、三线城市住宅类成交土地建筑面积环比增速分别为23.9%、96.9%、28.1%，二、三线城市同比增速分别为8.3%、163.2% [87] 第5 - 6周行业政策梳理 - 中央：国税总局数据显示，房地产税收新政策实施首月，全国购房家庭新增减免税116.9亿元 [104] - 地方：深圳将协调处置万科部分闲置存量土地；武汉东湖高新区发布促进房地产市场平稳健康发展政策；大连拟调公积金贷款首付比例至20%；苏州购房契税补贴政策延至2025年3月31日；四川向四市下放省级用地审批权；郑州发布“零首付”“首付贷”购房风险警示；宁波公开征求容积率计算规则调整意见 [104][105] 第6周板块表现回顾 - 第6周房地产行业绝对收益为2.7%，较第5周上升3.9pct，相对收益为0.7%，较第5周上升1.5pct；房地产板块PE为20.56X，较第5周上升0.35X [5] 第5 - 6周重点公司公告 - 1月27日万科连发数份公告，涉及高管变动、业绩亏损和资产出售；2月5日新管理层架构逐渐清晰，10余名深圳国资系统高管入驻核心岗位，郁亮卸任，辛杰接棒 [2] - 2025年万科将面临到期债务高峰，到期公开债务约251亿元，1、2、5、7、12月国内外债券到期规模较大 [2] 第5 - 6周房企债券发行情况 - 受春节假期影响，房企未发行国内债券；第5周房地产行业国内债券总偿还量50.3亿元，同比降60.2%，环比降57.4%，净融资额 - 50.3亿元；第6周总偿还量21.1亿元，同比降50.0%，环比降58.1%，净融资额 - 21.1亿元 [5] 投资建议 - 关注基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如绿城中国、滨江集团等 [6] - 关注2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业、城投控股 [6] - 关注经营或策略上有增量或变化的房企及受益于地方政府化债逻辑的公司，如信达地产、云南城投 [6]