报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 自去年9月政策宽松加码，中国房地产行业初显曙光，销售环比改善、部分城市二手房价企稳，但建设活动指标走软 [2] - 此轮政策宽松比以往更有效提振销售和稳定房价，或因房价回调、政策支持及需求释放 [2][15] - 行业结构性差异将持续，如销售好于建设、大城市好于中小城市等 [2] - 稳房价是核心，住房库存减少、租金收益率提高和融资改善是行业可持续企稳前提，需未来显著加码宽松政策 [2] 根据相关目录分别进行总结 房地产交易与建设情况 - 2022 - 2024年大城市住房宽松力度超2014 - 2016年，但未重现2015 - 2018年低线城市现金棚改 [4] - 近期销售环比改善、部分城市二手房价企稳，但近几周增长势头减弱，大城市表现更优；建设活动指标近几个月继续走弱 [5] 政策宽松效果 - 2023年初以来有四次销售改善，当前政策宽松（“Sep - 24”）更有效提振销售和稳定房价，但对投资和建设活动影响有限 [13][15] - 效果增强因素包括房价大幅回调、货币财政政策更支持、释放观望需求 [15] 行业结构性差异 - 销售与建设持续分化，因开发商资金紧张、政策侧重交付和稳定需求、土地和新开工下滑影响未结束 [18][21] - 大城市表现或超小城市，因地方政策宽松、人口流入、库存少，近期销售改善由大城市带动 [23] - 二手房交易同比增长超新房，2024年二手房交易占全国销售44%，新房预售占比自2022年下降 [27][29] 行业可持续企稳条件 - 稳房价是核心，尤其一线城市，未来部分大城市房价可能企稳，但建设活动下行趋势难改 [31] - 需住房库存显著下降、租金收益率提高、行业融资进一步改善，当前库存仍高于疫情前，租金收益率低，融资改善慢 [32][33][34] - 未来需进一步降息、支持去库存等，预计2025年房地产拖累GDP增长1.9个百分点，2026年起拖累收窄 [35]