近期土储专项债动态 - 2025年2月11日，北京公告第三批政府债券发行计划，4笔专项债募集资金用于土地储备，均为传统一级开发项目，不涉及闲置土地收购，25个项目资质差异大，“债券存续期内总收益/总投资”从7%到374%不等[10][11] - 截至2025年2月13日，广东至少11个地级市披露拟收回收购存量闲置土地信息，涉及74宗地块，59宗完整披露信息，土地面积262.35万平方米，拟收购价格192.46亿元，拟收购单价平均7336.05元/㎡[1][17] 广东闲置土地收购计划特征 - 拟收购土地使用权人约85%为地方国企，原因一是土储中心收储净地要求使民营房企难以满足收购条件，二是部分地方政府曾协调国企托底拿地，现可能用“土储专项债”帮助国企管控债务风险[1][2][17] - 以35宗招拍挂出让土地为样本测算，政府拟收购单价较拿地成本平均折价约15.3%，溢价最明显地块溢价约54%，折价最明显地块折价约29.6%[2][20] - 能获取“约定开工时间”的24宗土地中，15宗若继续闲置，2025年可能面临地方政府无偿收回风险[3][28] 2025年“土储专项债”发行规模预测 - 财政资金应更多向产业投资倾斜，参考加州经验，长期来看产业发展对财政改善至关重要[30][33] - “土储专项债”发行规模受新增专项债限额制约，若发行地区集中于“地方债自审自发”试点省份，全国发行规模可能约为5707亿元，占全年专项债务新增限额预期值的13.3%[3][36] 风险提示 - 仅统计广东地级市闲置土地收储计划，未统计区县级数据[4][38] - 拟收购价格可能含建安费用，影响收购单价及溢价率测算准确性[4][38] - 部分土地拿地成本数据缺失，样本偏差影响平均溢价率测算准确性[4][38] - 测算实物财政支出和“土储专项债”发行规模的假设可能与实际不符[4][38]