报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 去年9月底以来“止跌回稳”政策组合拳持续发力，近期行业呈现基本面、政策面和公司面三大利好共振，房地产及产业链值得积极对待 [2] - 行业供给出清接近终章，将推动结构出现强弹性，预计优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、迎来量质双升 [2] 行业数据 新房成交量 - 上周34个重点城市新房合计成交167.8万平米，环比上升181.8%，较24年周均成交下降42.2%，较本年周均成交下降11.3%；其中一二线环比上升182.1%，三四线环比上升179.9% [3] - 2月34个重点城市截止上周一手房合计成交227.4万平米，较1月同期环比下降55.3%，较去年2月同期同比下降18.6%，当月成交同比较1月上升4.2pct；年初累计至今成交0.12亿平米，同比下降22.1%；其中一二线同比下降15.5%，三四线同比下降36.6% [4][5] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交98.6万平米，环比上升56.9%；2月截至上周累计成交161.4万平米，较1月同期环比下降52.9%，较去年2月同期同比上升74.8%，当月成交同比较1月上升59.7pct；年初累计至今成交729.5万平米，同比上升24.5% [10] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘 -5万平米，合计成交65万平米，成交推盘比为 -14.25倍，24年11月 -25年1月对应周成交/推盘比分别为1.26倍、1.25倍和1.37倍 [19] - 上周末15个重点城市合计住宅可售面积为9135.9万平米，环比下降0.8%；住宅3个月移动平均去化月数为18.1个月，环比上升0.6个月 [19] 行业政策和新闻跟踪 地产行业 - 宏观方面，国常会强调提振消费，加大消费品以旧换新支持力度，更好满足住房消费需求；2024Q4末房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比 +3.2%；个人住房贷款余额37.68万亿元，同比 -1.3% [2][28] - 因城施策方面，上海实施商务楼宇更新提升行动方案，加大优质住宅用地供应力度；北京平原多点地区迎来“好房子”新政，部分面积不计入容积率 [2][28] - 公积金政策方面，邢台优化调整公积金政策，优化住房套数核查及认定、优化多子女家庭房屋套数认定、放宽“商转公”条件 [2][28] - 购房补贴方面，安徽多地出台购房优惠政策，新年购房最高立减9万元等；烟台发放6000万定向购房券；嘉兴南湖购房补贴最高7万元 [2][28] - 土地市场方面，广东10城超200亿元收储存量闲置用地 [2][28] 物管行业 - 2025年1月TOP50新增合约面积同比下降13%，头部物企效应进一步凸显，TOP10企业新增合约面积占比接近六成，拓展规模门槛降至247亿元，竞争热度略有下降 [34][35] - 2月12日，绿城服务签约中南大学，将为其提供一揽子服务 [34][35] 重点公司公告 地产公司 - 2025年1月销售金额：新城控股10亿元（同比 -72%）；招商蛇口90亿元（同比 -25%）；中国金茂67亿元（同比 +5%）；保利发展180亿元（同比 -11%）；华润置地116亿元（同比 +2%）；金地集团23亿元（同比 -59%） [2][38] - 2025年1月销售面积：新城控股12万平（同比 -77%）；招商蛇口45万平（同比 -23%）；中国金茂30万平（同比 -21%）；保利发展77万平（同比 -35%）；华润置地49万平（同比 -8%）；金地集团16万平（同比 -48%） [2][38] - 融资方面，绿城中国发售优先票据3.5亿美元/8.45%/3年；天健集团发行中期票据10亿元/3.6%/5年 [2][38] - 关联交易方面，深铁集团拟向万科提供28亿元借款，万科以万物云价值40亿元的股票按质押率70%抵押给深铁集团 [2][38] 物管公司 - 万物云公告，万科以其211,530,417股股份为抵押，为深铁集团向万科提供的28亿元贷款作担保 [42][43] 板块行情回顾 地产板块 - 板块表现：SW房地产指数上涨2.02%，沪深300指数上涨1.19%，相对收益为0.83%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第9位 [2][44] - 个股表现：涨跌幅排名前5位为电子城、合肥城建、世荣兆业、中润资源、华丽家族；后5位为*ST松江、光明地产、铁岭新城、粤宏远A、国创高新 [2][44] 物管板块 - 板块表现：物业管理板块个股平均上涨2.17%，沪深300指数上涨1.19%，相对收益为0.98%，板块表现强于大市 [2][51] - 个股表现：涨跌幅排名前5位为宋都服务、兴业物联、佳兆业美好、祈福生活服务、特发服务；后5位为星悦康旅、正荣服务、合景悠活、新城悦服务、世茂服务 [51][55] - 估值：板块平均24、25年PE分别为13、11倍，华润万象生活24、25年PE分别为18、14倍，绿城服务24、25年PE分别为16、14倍；中海物业24、25年PE分别为10、8倍，保利物业24、25年PE分别为10、9倍 [53][54]