报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 1月楼市成交环比季节性回落，但较去年春节月有大幅增长；土拍溢价率创近三年新高 [1] - 1月地产板块继续回调，不过围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在发力，2025年整体地产行业仍有较大的参与机遇，弹性向上仍明确，仍然看好地产板块机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 1月新房、二手房成交环比季节性回落，较去年春节月均大幅增长 - 新房：1月40城新房成交面积898.8万平，环比-52.5%，同比-11.9%，较去年2月春节月增长53.3%；各能级城市中，高能级城市新房成交量较去年春节月显著增长 [10][11] - 二手房：1月18城二手房成交面积723.6万平，环比-39.5%，同比+1.3%，较去年2月春节月大幅增长106.9%；一、二线城市同比保持正增长，三四线城市同比由正转负，但较去年春节月都有大幅增长 [16][17] - 库存：1月末12城新房库存面积环比-1.7%，同比-12.1%；整体去化周期为14.2个月，环比-0.1个月，同比-2.6个月；重点城市新房项目平均去化率环比提升6pct至44% [24][38] 土地市场：1月土地市场成交规模季节性回落，溢价率创近三年新高 - 成交规模：1月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.56亿平，环比-74.3%，同比-18.4%；住宅类成交土地建面0.33亿平，环比-84.5%，同比-20.8% [43] - 溢价率：1月全国（300城）成交土地平均楼面价1119元/平，环比-27.8%，同比+13.8%；平均土地溢价率为8.1%，环比+4.3pct，同比+4.8pct；住宅类用地成交平均楼面价为3636元/平，环比+12.2%，同比+30.0%，平均溢价率为11.5%，环比+7.4pct，同比+7.5pct [59][60] 房企：1月百强销售同比由正转负；拿地金额、拿地强度同比大幅提升 - 销售：百强房企1月全口径销售额同比-5.3%；TOP20房企中，1月销售额同比增速为正的房企超过半数 [5] - 拿地：百强房企1月全口径拿地金额同比+43.4%，拿地强度提升至47%，环比+8pct，同比+16pct；拿地建面同比-8.0%；拿地楼面均价同比+56.0% [5] - 房企融资与债券到期：1月房地产行业融资规模同环比均下滑，发行规模合计510亿元，同比-17%，环比-24%，平均发行利率2.93%，同比-0.36pct，环比+0.13pct；2025年国内外债券到期规模为7734亿元，3、6、7月是到期小高峰 [5] 政策：1月中央多次强调推进城更工作，地方专项债用于收储政策预计于2025年逐步释放 - 中央层面：1月国务院常务会议研究推进城市更新工作；何立峰在全国城市更新工作部署视频会议上要求大力实施城市更新；自然资源部等四部门新修订《土地储备管理办法》；财政部表示将推动房地产政策进一步落实，研究扩大专项债使用范围 [5] - 地方层面：钦州、岳阳调整住房套数认定；厦门、济南、昆明、岳阳等地优化公积金政策；昆明推行套内面积计价；广州南沙区、北京优化土地供应结构，昆明、武汉东湖高新区等地优化项目计容规则；杭州多区、武汉东湖高新区等地发放购房补贴 [5] 1月地产板块继续回调，前期政策效果边际减弱 - 1月房地产板块绝对收益为-6.1%，相对收益（相对沪深300）为-3.1%；不过围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在发力，2025年整体地产行业仍有较大的参与机遇，弹性向上仍明确，仍然看好地产板块机会 [2] 投资建议 - 建议关注三条主线：基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企，如绿城中国、滨江集团等；从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企，如保利置业、城投控股；经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司，如信达地产、云南城投 [5]